Как открыть коворкинг с кальяном совместно с капсульным отелем [бизнес план с расчетами на 2024 год]

Генеральный директор сети офисных пространств WeWork по Центральной и Восточной Европе Андрей Жамкин считает, что пандемия заставила пересмотреть руководителей крупных компаний свои взгляды на недвижимость. В частности, они стали увеличивать доли гибких (коворкингов, удалённых офисов) площадей в портфелях недвижимости.

Тенденция происходит во всём мире, не обошла она и Москву. Причём основную долю резидентов WeWork (43%) составляют компании с более, чем 500 сотрудниками.

Меняется концепция коворкинга. От удалённого места работы она смещается в сторону полезного времяпрепровождения, общения, обмена идеями и создания совместных проектов. Современный коворкинг становится пространством для жизни.

Коворкинг-пространство Collider появилось в 2019 году. Его основали Кирилл Родин, Олег Козырев и Алексей Колесников, идейные вдохновители «Кухни на районе» и «Рокетбанка». Им помогал Павел Мельников, стартап «Делатели офисов».

Самую свежую и более подробную информацию про бизнес и все, что с ним связано, можно узнать из нашего Телеграм-канала.

Место задумывалось, как гибкий офис, совместное рабочее пространство и барная зона для вечеринок. Дизайн в стиле минимализм и возможность заказывать еду, авторский коктейль или кальян к рабочему месту стали визитными карточками проекта.

К началу 2020 года владельцем бизнеса стал Андрей Гурьев, представитель кальянного бизнеса, но концепт заведения остался неизменным. По итогу года ЕГРЮЛ зафиксировал выручку коворкинга в 70 000 000 рублей и убыток в 41 000 000 рублей.

В 2021 бизнес был передан Екатерине Гурко. В менеджмент пригласили Егора Егерева из Ticketscloud. Тогда же Collider и сменил направленность, став площадкой взаимодействия предпринимателей и их сообществ.

Дизайн в стиле минимализм и возможность заказывать еду, авторский коктейль или кальян к рабочему месту стали визитными карточками проекта.

На 1500 метрах пространства предприниматели, прошедшие отбор, могли обмениваться полезным опытом и помогать друг другу развиваться. Формат community-based подразумевает, что группа резидентов определяет, кто получит право посещать коворкинг, а кто – нет.

Сегодня любой желающий может подать заявку и получить звонок (30-40 мин), в течение которого представители Collider выяснят, кто этот человек, какой у него проект и какие цели он преследует.

Если цели взаимно кажутся интересными, гостя приглашают на личную встречу с тремя резидентами проекта. Он смотрит на атмосферу, а они стараются понять, чем он может усилить коллектив.

В случае нахождения взаимопонимания, обсуждается конкретика: график посещаемости, размер команды и прочее. До 30% проектов даже крупных предпринимателей не проходят отбор ещё на стадии телефонного разговора.

Ключевые критерии отбора: совпадение интересов по тому, чем человек готов поделиться, и что пространство могло бы ему дать. По словам Егора Егерева, есть и скрытый критерий: «Согласились бы мы выпить с ним чашку кофе?». Если все факторы закрываются утвердительно, проблем не будет.

Егор считает, что предпринимательские сообщества – это растущий мировой тренд. Уже есть успешные кейсы Shmit16, U Skillz, SLP. Часто им не хватает только офлайн-места для взаимодействия. Крупные проекты, как «Яндекс.Еда», пробуют новый формат. Раньше они снимали 4 места в Collider, а сейчас уже 56.

Всего в пространстве 162 рабочих места. Заполняемость – 85%, это 60 фаундеров со своими командами, 140 человек. Проект движется в сторону ужесточения селекции на вход.

Одно место на 5-дневную рабочую неделю обходится участникам в 30 000 рублей. При этом может предоставляться скидка в зависимости от размера команды или целей конкретного проекта.

До 20% участников – молодые стартапы, как правило, технологической направленности, например, это нейронные сети и Data Science.

Проект в течение 5 месяцев заполнялся лишь на 25% и был убыточным. Однако, сейчас он вышел на стабильную прибыль. С лета, где выручка было около 4 300 000 рублей в месяц, он увеличил выручку более, чем в 2 раза (примерно 9 000 000 рублей).

Загрузка пространства контролируется за счёт специально разработанного приложения. Резиденты, например, за счёт него могут сюда попасть, открывая дверь. Также оно позволяет сделать заказ на баре или поставить бронь на комнату переговоров.

В планах команды проекта присваивать социальный рейтинг членам комьюнити. Наиболее активные члены смогут влиять на выбор известных гостей для приглашения, отбор новых участников и решать в какую сторону будет развиваться проект. Сейчас за работу Collider отвечает всего 10 человек.

О том, как заработать на своём коворкинге с кальяном и капсулами для сна

Для повторения опыта Collider (даже в более скромном масштабе), нам потребуется иметь в собственности или арендовать помещение с бытовыми коммуникациями: водой, канализацией, электричеством и отоплением.

Минимально необходимая площадь – 100 кв. метров. Однако, мы рассмотрим вариант с 500 кв. метрами. Он позволит нам создать 54 рабочих места.

Это может быть неиспользуемое помещение бывшей фабрики, завода, верхние этажи бизнес-центров или даже вспомогательные помещения, наподобие утеплённых ангаров.

Стоимость аренды подобного пространства в городе-миллионнике будет от 500 рублей за кв. метр (250 000 рублей в месяц). При этом в маленьких и средних городах, бизнес труднее будет довести хотя бы до 80% заполняемости, поэтому мы их не рассматриваем.

Коворкинг с единственным владельцем можно оформить в качестве ИП, с несколькими – ООО с налогообложением по УСН. ОКВЭД: 70:20. Планируем внутри открыть буфет или бар, как у Collider? Добавляем 2 кода 55.30 и 55.40. Капсульная зона потребует добавления 55.11.

К регистрации в ФНС необходимо ещё добавить разрешения от Роспотребнадзора, пожарной инспекции и СЭС. С коммунальной службой стоит заключить соглашение на вывоз отходов. Оптимально заложить на регистрационные процедуры и исправление недостатков около 25 000 рублей.

Помещение нужно хотя бы минимально обустроить для работы наших гостей. Выделим 3 основные зоны, которые есть почти в каждом коворкинге:

• рабочая зона (компьютерная и оргтехника, веб-камеры, наушники);
• переговорные и конференц-залы (магнитные доски, проекторы);
• зона отдыха (кофемашина, чайник, настольные игры, кулер, микроволновка);

Стандартные услуги дизайнера интерьеров – от 300 000 рублей. На мебель и оборудование рабочих мест для 54 человек уйдёт около 850 000 рублей.    

Кроме того, мы хотим добавить бар с возможностью заказать кальян и капсульную зону для сна.

Организация бара с учётом затрат на мебель, оборудование и еду составит от 700 000 рублей. Наибольшими затратами будут: вентиляция (от 300 000 рублей, кальяны (15 шт. – 150 000 рублей) и барная стойка с 10 стульями (от 50 000 рублей).  

Не стоит забывать, что на продукцию (табак, смеси, угли) нужны сертификаты. Крепкий алкоголь продаётся по лицензии и только, если у вас ООО. По № 15-ФЗ табак нельзя курить в местах, где реализуются еда и напитки, поэтому скорее всего вам придётся использовать никотиновые смеси.

Капсульная зона не обязательно должна предоставлять места всем 54 гостям, если у вас есть эффективная система бронирования этой зоны. Разработка приложения для управления коворкингом может стоить от 300 000 рублей, но мы не будем её учитывать при окончательном подсчёте.

Номер-капсула – это мебельный каркас с матрасом, звукоизоляцией, освещением, розеткой и вентиляцией. Её габариты от 2х1х1,25 м. Подобные капсулы можно заказать в Китае или у стороннего производителя. Самые бюджетные обойдутся в 60 000 рублей за штуку.

Предположим, нам нужны 18 капсул, стоимостью от 80 000 рублей. Тогда капсульная зона потребует вложений на минимум 1 440 000 рублей. 

Остаются неучтёнными затраты на маркетинг. На первое время достаточно будет завести собственный сайт – от 40 000 рублей и минимально вложиться в рекламу в популярных социальных сетях – от 50 000 рублей.

Весь проект коворкинга на 54 рабочих места с кальяном и капсульной зоной обойдётся предпринимателю в 3 655 000 рублей (без удвоения арендной платы за первый месяц).  

Для обслуживания проекта понадобится минимум 6 человек: 2 уборщицы, 2 бармена и 2 администратора. ФОТ составит от 160 000 рублей.

Маркетинговые затраты, включая обслуживание сайта – 20 000 рублей. Коммунальные платежи и интернет – от 12 000 рублей. Амортизация техники (на 15 лет) – 55 000 рублей. Услуги прачечной по договору от 60 000 рублей. Налоги и прочие расходы – 25 000 рублей.  Итого, ежемесячные расходы на содержание бизнеса составят 332 000 рублей.

Прибыль при заполняемости в 80% и стоимости места в 20 000 рублей за 5-ти дневную рабочую неделю составит 3 440 000 рублей. Однако, ожидать того, что бизнес окупится за пару месяцев нельзя. Подобные проекты формируют лояльную аудиторию минимум около года.