Как заработать на строительстве квартир внутри фермерского склада [бизнес план с расчетами на 2024 год]

Американская компания Prince Concepts из Детройта создаёт квартиры из бывших фермерских и даже военных складов.

В основе подобного сооружения ангар Quonset. Его разработали ВМС США ещё во Вторую мировую войну. Конструкцию можно быстро возводить и снимать. В послевоенное время она нашла применение у фермеров и использовалась для хранения сельскохозяйственной продукции.

Инвестор Филипп Кафка увидел в сооружениях потенциал для доступного жилого фонда и разработал ряд проектов, самым известным из которых является Caterpillar.

Самую свежую и более подробную информацию про бизнес и все, что с ним связано, можно узнать из нашего Телеграм-канала.

Он был реализован в марте 2021 года, но ещё до завершения постройки все квартиры были сданы в аренду. Филипп считает, что причиной востребованности стала низкая арендная плата – до 30% ниже, чем в других престижных районах Детройта.

Caterpillar представляет из себя 7-ми метровый металлический ангар в форме полуцилиндра, длиной 61 метр. Он разделён на 8 квартир. Помещения обладают очень высокими потолками и полностью освещены, за счёт многочисленных окон.

Архитектор Иштиак Рафиуддин даже связывался с компанией SteelMaster, которая изготавливает ангары, чтобы они помогли рассчитать правильное положение окон, не нарушающее конструкцию и предоставляющее одинаковое освещение во все квартиры. Получилось по 12 окон на одни апартаменты.

Купольный потолок полностью изолирован пенополистиролом, одним из видов пенопласта. Его выбрали в качестве более дешёвого аналога стекловаты. В Детройте зимой температура опускается до – 15 градусов.

Квартиры различны по площади. Самая маленькая занимает 69 кв. метров, а самая большая – 125 кв. метров. Тем не менее, их наполнение перед сдачей в аренду идентично. Ключевая роль отведена блоку из фанеры, со встроенной ванной, шкафом для одежды и кухней. Он располагается по центру квартиры и делит её на 2 обособленных пространства.

Жилое пространство по ощущениям напоминает собор. Чтобы у жильцов не было чувства «отчуждённости», вокруг ангара высадили 150 деревьев, который образуют ландшафтный дизайн парка.

Сейчас у Prince Concept несколько проектов по технологии Quonset. Она обходится значительно дешевле привычного строительства. Caterpillar, к примеру, стоил 1 500 000 долларов.

А начинал Кафка с экспериментов, выбрав Детройт из-за низкой цены на землю. Его первый проект True North – это 9 домов из частей металлических сооружений. Он появился в 2017 году, был полностью сдан в аренду и взял несколько архитектурных наград. По словам предпринимателя, город дал отличную возможность предоставить людям качественное жильё по низкой цене.

О технологии Quonset в России

Технологии Quonset имеют ряд неоспоримых преимуществ:

1. Они до 30 раз дешевле, чем традиционные;

2. И P-образная, и S-образная конструкции более устойчивы, чем традиционные. А ПВХ с оцинкованной сталью легко выдержат, как воздействие холода, так и ветра, и даже огня.

3. Сборная конструкция быстрее устанавливается при меньшем наборе инструмента, легко разбирается и перемещается при необходимости;

4. Открытое жилое пространство способно гибко изменяться, а крыша, благодаря аэродинамическим качествам не страдает от ветра;

5. Жильё более экологично и в принципе может быть создано из перерабатываемых материалов.

Это делает их потенциально интересными для установки и эксплуатации. Однако, в России массово их не строят, и на это тоже существует ряд причин:

1. Нет сформированного рынка, высокого спроса из-за стереотипов;

2. Стройплощадка должна быть большего размера, чем обычно;

3. Криволинейные поверхности сложнее утеплять;

4. Нет специалистов с опытом проектирования подобных проектов для жилых помещений;

5. Перевозить криволинейные листы или дорого, или запрещено из-за габаритов, а везти на объект станки ещё дороже;

6. Конструкция недолговечна, а её ремонт приводит к дополнительным тратам;

В отечественной истории был пример строительства подобных объектов для жилых целей – бытовки строителей Байкало-Амурской магистрали, «бамовские бочки».

Однако, до конца не удалось решить вопрос с накоплением конденсата и вентиляцией. Также пропадает большой объём полезного пространства.

Логично рассматривать для жилых помещений более простую альтернативу – грузовые контейнеры. Quonset же широко используется для помещений складского и производственного назначения.

О том, что потребуется для подобного проекта в цифрах

И всё же, попробуем рассчитать, сколько нам потребуется для создания «жилого» ангара, например, для дачи или офиса.

Допустим требуется построить ангар 12 на 18 метров. С расчётом, что мы будем сдавать его в аренду по частям.

Перед размещением ангара следует выполнить геологическое обследование грунта на участке. Машина с бурильной установкой берёт на анализ в лабораторию пробы грунта с вашего участка. По итогам вы получите пакет документов (в частности технический отчёт об инженерно- геологических изысканиях), на основе которого можно разрабатывать строительный проект. Процедура стоит от 30 000 до 40 000 рублей.

К объекту необходимо подготовить подъездные пути. Например, выстелить их дорожными плитами. Так как нельзя заранее предположить, на каком расстоянии будет находиться объект, то мы не будем учитывать данный фактор в расчётах. Для понимания 100 метров бездорожья обойдутся в сумму около 200 000 рублей.

Глубина несущего грунта определяет глубину котлована. Ширина котлована в нашем случае будет 14 на 20 метров. По его дну укладывают несущие трубы с щебнем и геотекстилем (200 мкрн на кв. м). Они выполняют функцию защиты от грунтовых вод. Котлован засыпается песком. Например, если глубина 1 метр, то потребуется 218 «кубов» песка.

Песок послойно трамбуется и покрывается щебнем. На него кладётся геотекстиль (против смешивания) и еще около 50 мм песка. Сверху укладывается распределительная мембрана.

Плиту следует армировать. Подойдёт 12 мм арматура с шагом клетки в 200 мм. Первый слой арматуры гидроизолируется пластиковыми держателями. Второй слой арматуры, также 200 мм на 200 мм, изолируется от первого арматурными фрагментами.

Для заливки используем бетон М300 с пластичностью П4. Из-за размера плиты имеет смысл заказать бетононасос. Бетонная смесь укладывается послойно. Временной интервал от 40 минут до часа. Бетон необходимо разравнять. Для этого используются лопаты и обычная деревянная «гладилка». Монтаж каркаса можно будет провести через 4 недели, когда бетон застынет.

На песок мы потратим в районе 175 000 рублей, на щебень – 45 000 рублей. Дренажные трубы обойдутся в 22 000 рублей. Геотекстиль с мембраной – 51 000 рублей. Арматурные каркасы – 205 000 рублей. Опалубка – 10 000 рублей. Бетон – 243 000 рублей. Работа 6 рабочих на объекте – 230 000 рублей. Итого, стоимость фундамента по данной технологии составит 1 021 000 рублей.

Бескаркасный арочный ангар будет состоять из отдельных секций, которые изготавливаются на заводе. Используются листы оцинкованной стали 350 марки по ГОСТ 52246-2004, класс покрытия 1.

Стоимость рулона с толщиной покрытия 0,4 – 0,44 от 151 700 рублей. Нам потребуется около 9,5 рулонов. Конечная сумма составит около 1 440 000 рублей.

В качестве утеплителя используем стекловату Isover 1170Х610Х50. При цене в 223,9 рублей за кубометр нам потребуется примерно 448 400 рублей на утепление помещения. Можно утеплять напылением полиуретана, но тогда при разборе конструкции, её эксплуатационные свойства ухудшатся.    

Стоимость работ по возведению каркаса и утеплению, рассчитываем от 5 рабочих – 210 000 рублей. 

Осталось поставить огнеупорные металлические двери 2150 х 855 (от 40 000 рублей), панели, пропускающие свет, в арке - 900 х 1160 (от 60 000 рублей), в торцах - 1200 х 855 и турбодефлектор с диаметром воздухоотвода не менее 200 мм (от 8 000 рублей).

Итоговая стоимость объекта выходит 3 227 400 рублей, или от 14 941,67 за кв. метр.

На его территории можно обустроить 8 квартир, жилой площадью чуть меньше 27 кв. метров. Их необходимо оснастить отоплением, электричеством, водой, канализацией и по возможности – газом. При удачном расположении и полном заселении, объект способен приносить от 240 000 рублей в месяц.

Не стоит забывать, что необходимо подать в органы местного самоуправления обязательный перечень документов о переводе отдельно стоящего нежилого помещения в жилое.

К таким документам относят:

• заявление о переводе;
• право собственности (купля-продажа, дарение, наследство и т.п.);
• проект перепланировки помещения.