Как заработать на флиппинге недвижимости [бизнес план с расчетами на 2024 год]

Флиппинг («Flipping») – стратегия заработка на перепродаже недвижимости, получившая массовое распространение в США. Жильё приобретается, возможно в ипотеку, ремонтируется и перепродаётся с наценкой.

Подробнее про флиппинг можно почитать здесь.

Рынок недвижимости в Штатах растёт с 2008 года, поэтому предприимчивые миллениалы делают на нём свой первый капитал – до $300 000. За полгода стоимость отдельного дома может вырасти до 3%, особенно, если он расположен в хорошем районе.

В России флиппинг проявил себя в иной форме – инвестирования в новостройки на этапе котлована. Такой бизнес связан с риском, недвижимость по итогу могла быть заморожена, зато доходность готовых проектов приносила людям до 30% чистой прибыли с вложенных инвестиций.

Самую свежую и более подробную информацию про бизнес и все, что с ним связано, можно узнать из нашего Телеграм-канала.

С введением проектного управления и эскроу-счетов, государство получило полный контроль над работой застройщиков. Риски упали, а с ними и прибыль. Многие инвесторы покинули рынок. Сейчас в Москве на нём держится около 25 000 – 30 000 человек. Во всей России таких предпринимателей порядка 300 000.

Зато осталась возможность флиппинга вторичной недвижимости. Риелторы начали работать с недвижимостью в ужасном состоянии и проблемными квартирами. Их скупают со скидками до 30% и перепродают. Историю одного такого предпринимателя мы и рассмотрим в данном материале.

О заработке на флиппинге в России на примере Евгения Горба

Супруга Евгения – агент по недвижимости с более, чем 10-летним стажем. 4 года назад её попросили продать однокомнатную квартиру в престижном районе юго-запада Москвы. Проблема состояла в том, что она была завалена хламом и выглядела максимально непрезентабельно. Даже с огромной скидкой её не брали. Собственники же ссылались на занятость и не хотели заниматься проблемным жильём.

На семейном совете супруги приняли решение взять кредит и выкупить злосчастную квартиру для дальнейшей перепродажи.

Её ремонт занял 3 месяца и в общей сумме вынудил Евгения потратить 600 000 рублей. В эту сумму входил вывоз мусора, демонтаж покрытий, два вида отделки, сантехника и электрика под полную замену, пластиковые окна, кухня и санузел под ключ. Квартиру оформили по всем актуальным тенденциям: крашеные потолки, карнизы, высокий плинтус.

Продать обновлённую недвижимость удалось за 8 500 000 рублей. Это на 1 900 000 рублей дороже покупки и ремонтных затрат. Правда, стоит учитывать ещё 13% налога с продажи. Чистая доходность на вложенные средства составила почти 44%.

Результат настолько впечатлил Евгения, что семейная пара приобрела ещё 3 квартиры, а всё свободное время бывший военный посвятил флиппингу.

Сейчас стаж Евгения в новом амплуа – 4 года. За это время ему удалось обустроить и перепродать 12 объектов недвижимости, 9 из которых требовали капитального ремонта, практически под ключ.

После ремонта, укомплектованная квартира реализуется в среднем за месяц, а с момента покупки до момента проходит 3-4 месяца. Доходность за вычетом налогов составляет около 60% годовых.  

Работа ведётся в разном правовом статусе, в зависимости от конкретной ситуации: как физическое лицо или, как ИП на упрощённой системе налогообложения. Раньше это позволяло заплатить всего 6%, если объект покупался на ИП, но из-за превышения дохода за 2021 год 5 000 000 рублей, сейчас налог вырастет до 15%.

По словам предпринимателя, доходность с отдельно взятой квартиры может быть значительно ниже ожидаемой, но с потерей вложенных средств он ещё не сталкивался.

Одновременно Евгений ведёт 3 проекта. На каждом из них трудится нанятая бригада рабочих. Выходные у него бывают редко – только воскресенье и то, не каждый раз. Приходится закупать материал, организовывать поиски покупателей или ждать оформления документов.

Полученные от продаж средства в основном идут на покупку новых квартир. Даже собственное жильё Евгений купил по принципу флиппинга. Это была «убитая» коммуналка в Хамовниках на 78 квадратов. Её продавали из-за конфликта собственников. На её ремонт было потрачено 4 000 000 рублей, зато сейчас рыночная стоимость этой квартиры – 28 000 000 рублей.

Чтобы повторить успех Евгения, не стоит скрупулёзно просматривать Циан. Как признаётся сам предприниматель, сейчас ему гораздо удобнее пользоваться сервисом Flipio по оценке рынка недвижимости. Все недооценённые квартиры попадают к нему в базу, а он уже выбирает, с каким именно объектом будет работать. Стоимость подписки на этот сервис – 50 000 рублей в месяц.

При выборе недвижимости Евгений ориентируется на следующие факторы:

• местонахождение;
• доступность транспорта (не больше 20 минут);
• близость к центру притяжения людей (парку, вузу, бизнес-центру и т.п.);
• вид из окон;
• состояние подъезда и дома в целом;

Размер квартиры или трудности (состояние, перепланировка, залог, отсутствие балкона, долг ЖКХ) предпринимателя не интересуют. Наоборот, именно эти факторы и могут послужить причиной максимальной прибыли.

Потенциал рассчитывается исходя из сравнительной стоимости с аналогичным жильём в этом же районе, но в отличном состоянии.

Обычно отказываться от покупки стоит в том случае, если трудностей сразу несколько: первый этаж, недавно перешла в правах собственности, грязный подъезд. Продать такое будет трудно.

Проверить продавца и конкретное жильё можно через публичные государственные ресурсы. Также можно провести личную проверку.

В неё входят:

• проверка действительности паспорта;
• справки из ПНД и НД (проверка психоневролога и нарколога);
• выписка домовой книги;- ЕГРН;
• история перехода прав собственности;
• справка о задолженностях по коммуналке;

Иногда приходится запрашивать дополнительные документы, но это частные случаи.

Наконец, главный секрет в перепродажах квартир – нужно хорошо знать, кто будет целевым покупателем и делать ремонт под него. Может быть это семья с детьми разного пола? Или у которых, одна или две девочки? А может это квартира будет сдаваться в аренду?

Понимая, по аналогичному жилью, кто обычно приобретает квартиры в конкретном районе, можно очень точечно попасть в хороший «продажный» дизайн. Также не стоит использовать яркие цвета и решения «на любителя». Лучше оформлять квартиру нейтрально:

• в белых или серых тонах;- санузел под ключ обязательно;
• кухня с техникой;
• условные места для каждого члена семьи;
• шторы, люстры, зеркала и базовая мебель;

Чтобы заниматься флиппингом необходим стартовый капитал, равный, как минимум, первоначальному взносу за ипотеку в вашем городе.

Только в этом случае важно заранее понимать окупаемость задуманного вами мероприятия. Что выгоднее? Продать залог покупателю квартиры с разрешения банка или погасить задолженность самому.