Как открыть коворкинг [бизнес план с расчетами на 2024 год]

Коворкинг – это помещение, где собираются фрилансеры, арендуют себе рабочее место и зарабатывают деньги. Обычно коворкинг разделён на зоны, в нём много посадочных мест. Это могут быть, как обычные столы со стульями, так и софы, диванчики, дизайнерские кресла и прочие изысканные удобства.

Одной из особенностей хорошего коворкинга является наличие переговорной комнаты. Она нужна, чтобы посетители могли бронировать себе время для переговоров со своими клиентами. Также в ней, как правило, можно проводить презентации. Это особенно актуально для таких профессий, как IT-технолог или сетевой консультант.

Помимо рабочих областей, в коворкингах встречаются и зоны отдыха, и приёма пищи. Как минимум, это область с холодильником и микроволновкой, но может быть и встроенное полноценное кафе или снэк-бар.

Самую свежую и более подробную информацию про бизнес и все, что с ним связано, можно узнать из нашего Телеграм-канала.

Частыми спутниками коворкингов без отдельных точек по реализации пищи являются вендинговые аппараты. Они приносят регулярный и стабильный доход от посетителей.

Посещение коворкинга оценивается либо разово, за один день, либо по абонементу. Факт оплаты подразумевает, что вы можете пользоваться местными рабочими местами, Wi-Fi, зоной отдыха, развлечений, туалетами и даже душевыми, если такие имеются. В общем, всеми удобствами, которые предлагает вам данная локация.

Бизнес на коворкинге – это ниша, которая будет востребована только в большом городе с высокой плотностью населения. Основными посетителями коворкингов являются фрилансеры, которые по каким-либо причинам (усталость, желание побыть в тишине, избегание одиночества) предпочитают потерять часть дохода, но провести рабочее время вне дома в комфортной атмосфере.

Частыми покупателями абонементов на посещение коворкингов являются компании, сотрудники которых занимаются интеллектуальным трудом, например, фирмы IT-сферы.

Из минусов этого бизнеса наиболее очевидным является возможный потолок прибыли, ограниченный количеством посадочных мест вашего коворкинга.

Решить эту проблему частично позволяет размещение торговых точек внутри помещения, но всё же масштабировать коворкинг не всегда удаётся.

Статистика бизнеса

Современный работодатель меняет традиционные модели восприятия сотрудников. Теперь уже никто не сомневается в том, что работник может быть эффективен не только в офисе, но и дома или на специализированном удалённом рабочем месте.

Комплексы подобных рабочих мест стали одной из наиболее быстрорастущих бизнес-моделей в постпандемическом мире.

Сектор рынка постоянно растёт, и в мире насчитывается уже более 35 000 коворкингов. Объём же этого бизнеса в стоимостном выражении приближен к отметке в 26 млрд долларов.

Мировыми лидерами гибких рабочих пространств стали крупнейшие города планеты: Нью-Йорк, Лондон, Чикаго, Шанхай и прочие. Однако, даже в них пока доля коворкинга не превышает 10% от общего числа офисных помещений.

В общеевропейском масштабе эта цифра немного выше – около 15%, а в мировом даже достигает 17%. 

Cushman & Wakefield считают, что после пандемии рост сегмента гибких офисов составил 29%. А общая площадь коворкингов в Москве выросла с 187 000 до 249 000 кв. м. При этом 81% рынка уже поглощён крупными сетевиками.

Collers предоставляют аналитику по гибким офисам Санкт-Петербурга. ПО их мнению, объём рынка вырос на 13 600 кв. м, достигнув отметки в 35 800 кв. м.

Названия для коворкинга - список из 145 креативных вариантов на английском и русском.

Всего же в России порядка 860 коворкингов, и подавляющее их число располагается в Москве и Санкт-Петербурге. При этом даже в столицах потенциал роста ещё не исчерпан. Если, по оценке PwC московские коворкинги занимают всего 1% от общей площади офисных помещений, то, например, в Лондоне этот показатель равен 5%.

Средняя же цена за 2020 год одного рабочего места на месяц в столичном коворкинге составила 15 560 рублей, фиксированного места – 23 600 рублей, а места в офисе с обслуживанием – 26 100 рублей.

Около 80% всех действующих коворкингов открыты в зданиях A и B класса, т.е. с развитой транспортной и социальной инфраструктурой.

Набирает популярность оснащение коворкингов не только кухней, локерами, переговорными и openspace, но и душевыми, капсулами для сна и фитнес-зоной.

ШАГ 1. Регистрация

Обычно владельцы коворкингов регистрируются в статусе ИП. Это позволяет им сэкономить на налогах и упросить ведение финансовой и налоговой отчётности, но при этом нанимать персонал.

В качестве кодов ОКВЭД для коворкинга подойдёт 70.20 «Сдача внаём недвижимого имущества» или 55.30 и 55.40, если в коворкинге предполагается живой буфет.

О решении открыть коворкинг необходимо уведомить Роспотребнадзор и Пожарную службу. В графе «сфера деятельности» по возможности перечисляйте максимальное количество возможных услуг, чтобы проще масштабировать бизнес в будущем.

В качестве системы налогообложения лучше всего выбрать УСН под 6% с дохода.

В каких странах самые низкие налоги для бизнеса в 2023 году - ТОП-15 стран с самой низкой налоговой нагрузкой.

Патентную систму выбрать не получится, потому что согласно законодательству: «Патентная система налогообложения применяется в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:19) сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности».

В то время, как рабочее место включает в себя не только помещение или его отдельную область, но и оборудование (т.е. движимое, а не только недвижимое имущество).

Пётр Иванов владеет одним из самых крупных коворкингов в Москве – «Апшифтер». По сравнению со стандартными размерами в 500 – 600 кв. метров, его коворкинг занимает 1 300 метров. Правда, признаётся предприниматель, сети коворкингов занимают ещё большую площадь.

Всего же в коворкинге 200 рабочих мест, расположенных на разных этажах одного здания.

Как признаётся Пётр, бизнес начинался с маленького офиса на 80 кв. м.

Ему часто приходилось покидать дом ради работы в чужих коворкингах и в итоге пришёл к выводу, что пора сделать что-то своё. На тот момент Пётр занимался разработкой и продвижением сайтов.

Будущему предпринимателю надоело ездить по городу в поисках подходящего места, поэтому свой первый коворкинг Пётр открыл рядом с домом, в здании, где работал его дед.

Место показалось удачным не только ему, но и одному из конкурентов, который до сих пор находится в этом же здании, хоть и испытывает трудности в ведении бизнеса.

Всего же в этом районе столицы 5 коворкингов, самый старый из которых принадлежит Петру. Сейчас он работает в статусе ИП под 6% УСН.

Андрей Скрипко – известный предприниматель и блогер. На территории бывшего разрушенного склада в 8 500 кв. м на нескольких этажах, он формирует свой коворкинг Hub. Всего под бизнес он планирует отвести около 500 кв. м., на которых разместится 90 рабочих мест.

Особенностью нового бизнеса он считает наличие складов, доступных посетителям. По его мнению, это могло бы быть удобным решением для тех, кто занимается интернет-торговлей.

ШАГ 2. Выбор и обустройство локации

Одной из главных причин популярности своего коворкинга Пётр считает удачное расположение. Здание, помещения в котором он сумел арендовать находится на станции метро Сокол, что позволяет ему собирать заинтересованную аудиторию с севера и северо-запада Москвы.

Люди добираются к нему без пересадок, или на метро, или на наземном транспорте.

Из небольшого офиса на 80 кв. м Пётр вырастил огромный коворкинг на 1 300 кв. метров. Это был постепенный и неторопливый рост на 6 этажей!

Сперва был занят 3-ий этаж. Затем – 12-ый. Потом 26-ой. Затем 2-ухэтажное помещение на 2-ом этаже и, наконец, помещение на 1-ом этаже. Это разные пространства по концепции и наполнению.

Первое помещение на 3-ем этаже планировалось, как классический коворкинг, а вот помещение на 12-ом этаже изначально позиционировалось, как «тихий коворкинг». Т.е. место, которое очень любят программисты и те, кому важно сосредоточение. В таких местах, даже на телефонный разговор общепринято выходить из кабинета.

Пётр на этот случай предусмотрел даже 2 кабинки для телефонных разговоров, но они оказались не востребованы, и их пришлось снести.  

Сегодня маленькие пространства превратились в кабинеты, для компаний, которые хотят всем составом сидеть отдельно, а большие стали «опенспейсами».

Иногда представители крупного бизнеса арендуют целые кластеры коворкинга для части своих сотрудников. У Петра есть договорённости с двумя такими фирмами из разных сфер. При этом у каждой из них относительно недалеко находится собственный крупный офис. О других бизнес-идеях на аренде можно прочитать здесь.

Причина аренды проста – удобнее разместить отдел продаж, отдельно от основного офиса, т.к. он будет располагаться в более престижном месте, ближе к центру города. И клиенту будет проще добраться до коворкинга, чем до головного офиса компании.

Это уже стало своего рода тенденцией. Её поддерживал даже такой крупный банк, как Тинькофф, арендовавший более 1 000 рабочих мест у метро Динамо в 2020 году.  

Пётр говорит, что аренда офиса – это обычно всего лишь 10% от совокупных затрат. С чего можно сделать вывод, что первое помещение на 80 квадратов он арендовал за 90 000 – 95 000 рублей.

На ремонт он выделает 30%-40% от затрат, т.е. примерно 270 000 – 360 000 рублей. Остальные деньги вкладывались в оборудование, мебель и декор.

По словам Петра, приходя в коворкинг без декора, у вас будет ощущение, что вы пришли в обычный офис, но почему-то платите за него дороже.

Начиная бизнес, Андрей полностью зачистил все остатки старых коммуникаций. Даже стены из гипсокартона были снесены. Благодаря его настойчивости, в помещении появились новые:

• система электроснабжения;
• пожарная система;
• сигнализация;
• проводка;
• отопление;
• светильники.

Расчётное время ремонта составляло 3 месяца. Андрей нанимал подрядчиков, которые не успели закончить работу в срок.

По его словам, неквалифицированный строитель получает около 40 000 рублей, а квалифицированный – 75 000 рублей в месяц. На подряде бригада будет «съедать» от 100 000 до 120 000 рублей на человека в месяц.

В среднем же рабочий нанятой Андреем бригады зарабатывал в месяц 77 000 рублей. Всего было нанято 15 человек. На обустройство всего пространства только за 3-месячный период ушло около 3 500 000 рублей.

Всего же на полное обустройство коворкинга было потрачено 6 месяцев и та же сумма. Андрей утверждает, что работникам нерадивой бригады он так и не заплатил.

Строительная часть на объекте составила:

• заливку полов;
• укладку плитки;
• возведение перегородок;
• покраску стен;
• гипс;
• укладку кирпича.

На материалы была потрачена сумма примерно в 4 100 000 рублей.

10 бизнес-идей для 2023 года с минимальными вложениями (до 3-5 миллионов на точку).

Помимо неё на объекте велись инженерные работы, общей суммой в 2 800 000 рублей. Одна только вентиляция потребовала вложений в 1 100 000 рублей. Это внушительная сумма, но, по мнению Андрея, адекватная объёму проводимых работ.

Ещё 800 000 рублей потребовалось на проведение нового отопления, водоснабжения и канализации.

Для нашей модели мы не будем рассматривать такой же капитальный ремонт, как у Андрея, а рассмотрим вариант аренды 550 квадратных метров на 80 – 100 рабочих мест. 

Нам непринципиален этаж, к тому же бизнес может вестись в региональном центре. На аренду помещений мы выделим сумму в 500 000 рублей.

Без проведения новых коммуникаций, стоимость ремонта не будет такой значительной, как у Андрея, но всё же предположим, что оформить наше пространство в любом случае придётся, и на это уйдёт не менее 850 000 рублей.

ШАГ 3. Покупка мебели, оборудования и расходников

Одним из самых неприятных вопросов для Петра была покупка перегородок для разграничения офисного пространства. Он решил сэкономить и взять б/у перегородки, каждая из которых, по его мнению, должна была весить около 5 кг.

Выкупив оптом всю партию, и забирая её со склада, Пётр выяснил, что вес одной перегородки около 25 кг. Однако, этот вопрос был решаем, а трудности вызвал вопрос крепления перегородок между собой. Оказалось, что подобный товар давно снят с производства, и крепить их можно было только подручными средствами.

На закуп дополнительных материалов у Петра ушла вся разница, которую он выгадал при покупке вещей б/у. Он говорит, что этот случай научил его быть осмотрительнее.

Пётр замечает, что в мебель в коворкинге быстрее приходит в негодность, чем, например, у вас в квартире, потому что к чужому имуществу люди относятся с меньшим пиететом, чем к своему.  

По всему коворкингу у него ездят роботы-пылесосы. Пётр старается экономить на услугах уборщицы.  

На обустройство коворкинга Андрея суммарно было потрачено 3 000 000 рублей. В эту сумму вошли:

• кухня;
• столы;
• стулья;
• мягкая мебель;
• стеклянные перегородки;
• мелкий декор.

Общие затраты состоят, как из мелких расходов, например, 5 395 рублей было потрачено только на краски и картон из «Планеты увлечений». Так и из крупных: 125 000 рублей ушли на навесные звукопоглощающие панели, для некоторых рабочих мест.

В нашей подборке вы можете узнать о франшизах со стартовыми вложениями до 150 тысяч рублей.

Татьяна Захарова, ведущий дизайнер проекта Андрея, делится воспоминаниями о начале работы: «Когда мы поняли, что на пространстве будет коворкинг, я приехала в помещение, перемеряла все стены и из обычных листов бумаги сложила своеобразную карту проекта.

Затем перенесла результаты в AutoCAD».Затем провели розетки, сделали освещение. Оформили чистовые покрытия, потолки, стены. Начался подбор выкрасов и мебели для отдельных кабинетов.    

Провели остекление перегородок, заказали первую мебель. По словам Татьяны, они специально подбирали классическую и ещё выпускаемую фабриками мебель, чтобы, во-первых, иметь возможность перевезти её в другой интерьер в случае необходимости, а, во-вторых, чтобы всегда можно было её дозакупить.

Для всех помещений было заказано около 70 столов. Их цена начиналась от 15 000 рублей, но Андрей сумел выбить скидку и забрать столы за 7 500 рублей за стол, заплатив ещё 60 000 рублей сверху за доставку.

Комнаты для разговоров по телефону, «звонилки», имеют небольшой размер – 1,5 м на 1 м. У них индивидуальный, но бюджетный дизайн, есть небольшая шумоизоляция.

В переговорной комнате может поместиться до 8 человек. Здесь шумоизоляции нет, зато есть возможность подключить проектор и презентовать свой материал слушателям. Всего в проекте 11 кабинетов и 8 переговорных.

Андрей позиционировал свой коворкинг на 90 рабочих мест. Примерно столько же мы рассматриваем для своей модели. Предположим, что нам удалось сэкономить до 35% от суммы, потраченной им на обустройство.

В любом случае, оборудование и мебель – ключевые затраты в открытии коворкинга, и на нашу площадь они составят не меньше 1 950 000 рублей.

Коворкинг, как любой гостевой сервис также нуждается в пополнении своих запасов: кофе, бумага, канцелярские принадлежности и т.п. К слову о гостевом сервисе, у нас вы можете узнать, как открыть хостел.

Пётр делится историей конфликта с курьером, вплоть до мата, который произошёл оттого, что он не успел за 5 мин открыть дверь доставщику воды.

Обычно же, по его словам, ничего сложного в своевременном заказе расходников нет. Этим занимается администратор коворкинга. Вместе с контрактом на поставку воды содержание бизнеса обходится в 7 000 – 12 000 рублей в месяц.

ШАГ 4. Найм персонала и размер ФОТ

Пётр говорит, что с момента основания коворкинга и до сих пор большую часть работ по его содержанию он выполняет самостоятельно. Правда, у него есть помощница, в должности администратора.

В последнее время он всё чаще старается делегировать часть своих обязанностей и перевести «работу для работы» в статус «бизнеса, как хобби». Это важный момент, на который он хочет обратить внимание молодых предпринимателей. Рутина заставляет владельца бизнеса «выгорать».

Он признаётся, что на старте проекта и помыслить не мог о том, чтобы в нём было несколько наёмных администраторов или специалист по продвижению. Это наверняка финансово бы убило проект.

Сейчас Пётр пришёл к выводу, что количество допустимого персонала напрямую пропорционально масштабам коворкинга. Чем больше проект вы планируете, тем более безболезненно пройдёт для вас привлечение в него дополнительных сотрудников.

Сегодня в проекте есть ещё несколько удалённых администраторов, которые могут решить организационные вопросы и проблемы поломок оборудования, например, протечку сифона или сбоев в сети Wi-Fi. О подобных проблемах Пётр обычно узнаёт лишь тогда, когда они уже решены.

Средний уровень зарплаты для администратора коворкинга – от 30 000 до 40 000 рублей. В нашем случае, будет нанято 2 администратора на посменную работу 2 через 2. Страховать их будем мы. Итого ФОТ составит 70 000 рублей.

ШАГ 5. Реклама

Пространства под коворкинги у Петра открывались очень быстро. Он не принимал активных действий по продвижению в первые 2 недели и, как следствие коворкинг просто простаивал.

На третью неделю Пётр сделал упор на агрессивную рекламу и сразу же получил полное заполнение. Это позволило ему открыть второе помещение уже на 3-ий месяц, а третье – на 4-ый.

Продвижением своего проекта он занимался самостоятельно. Активно использовал каталоги, но не стал трогать контекстную рекламу. Причина состояла в том, что конкретно в его районе было слишком мало запросов, а размещаться на одно ключевое слово «коворкинг», означало бы слив бюджета. Люди с другого конца столицы всё равно бы не поехали в далёкое от них место.

Социальные сети проекта тоже были запущены, но велись крайне неохотно – у Петра не хватало времени.

В итоге основой продвижения стал ручной поиск тех, кто готов был разместить рекламу о коворкинге у себя в паблике по приемлемой цене. За Яндекс Карты Пётр платить не стал, признаётся, что пожалел денег, но сейчас понимает, что ошибся.

Какой бизнес открыть в 2023 году - ТОП 75 самых актуальных на сегодняшний день бизнес идей от минимальных до больших вложений.

Яндекс Карты и Google Maps хорошо подходят для Москвы, а в регионах люди активно пользуются 2 ГИС. За несколько месяцев размещения на Яндекс Картах Пётр платит всего 16 000 рублей. 2ГИС приносит ему меньше 1% всего трафика, поэтому платное размещение Пётр у них не заказывает.

Новичкам он советует использовать каталоги, тематические порталы, платное размещение на картах. Это работает в тех случаях, если площадь коворкинга превышает 300 кв. м.

А вот, если у вас маленькое помещение 80 - 100 кв. метров, то не нужно вкладываться в рекламу, стоит рассчитывать в первую очередь на преимущества локации.  

Сейчас же, по его словам, он не делает для своего продвижения ничего. 

Люди приходят к нему за выгодной ценой и, когда видят, качественный уровень сервиса за свои деньги, просто остаются, распространяя информацию о коворкинге «по сарафану» дальше.

Пётр не считает, что его коворкинг работает в премиум-классе. Скорее casual, для обычных людей. У его конкурентов цены в 1,5-2 раза дороже. В этом есть даже свои плюсы, ведь достаточно просто объяснить покупателю абонемента, почему аренда коворкинга будет выгодней, чем съём офисов.

Одной из основных причин является также наличие «плюшек» для посетителей: кофе, вода, печеньки, спортивные объекты, с которыми можно поиграть и отвлечься от основной работы, dendy. Раньше такими вещами могли похвастаться только Яндекс и Google, а теперь это распространено повсеместно.

Работники любой компании, снимающей места в коворкинге, могут почувствовать себя приобщёнными к современным корпоративным ценностям.

Пётр не ограничивает себя традиционными «бонусами» коворкингов, а ввёл несколько своих «фишек». Например, у него есть кега вкусного крафтового пива, а на завтрак любой посетитель может сделать себе тост с джемом. 

Последние оказались настолько популярны, что Пётр был вынужден ограничить закуп двумя батонами в день. Изначально он думал, что тема быстро надоест «старичкам», зато станет отличной идеей для привлечения новых гостей, но спустя время понял, что популярность тостов не снижается.

С точки зрения позиционирования бизнеса, Пётр считает, что нет смысла делать «чисто женский коворкинг» или «коворкинг для вегетарианцев». Это заранее убыточные модели. Они, как правило, не выживают на конкурентном рынке.

Зато в этом бизнесе важно следить за настроением твоих посетителей и оперативно устранять то, на что они жалуются.

Контингент коворкинга всегда очень разный. Сюда приходят и продажники, и консультанты, и программисты, и дизайнеры, а, в случае с Петром, места арендуют даже представители клиники.

Никакой профессиональной тусовки никто не создавал, но люди в свободное время знакомятся с друг другом, общаются, делятся по интересам и получают новый опыт.

Григорий Ким отвечает за маркетинг в команде Андрея. Он говорит, что вся суть продвижения коворкинга сводится к тому, чтобы нагнать в него как можно больше людей.  

Основой продвижения для него стала контекстная реклама в Яндекс Директ и Google Рекламе. Выбрали вариант продвижения по геотаргетингу, с настройкой на людей, живущих в радиусе 3-4 км.

Также настроили таргетированную рекламу через рекламный кабинет Facebook: «по интересам – дизайнеры, фриланс, продюссеры онлайн-курсов и т.п.»

Третьим каналом продвижения стал «геомаркетинг», а именно реклама на картах. Команда проекта купила размещение на Яндекс Картах за 110 000 рублей сразу на 12 месяцев, а также заполнила бесплатную карточку на 2ГИС, но, по словам Григория, и оттуда идут звонки.  

Четвертым пунктом продвижения стал рейтинг брокерских компаний, которые за последние 2-3 месяца провели успешные сделки на рынке офисной недвижимости в Москве. Григорий обзванивал их и под процент предлагал сдавать места в коворкинге.

Наконец, пятым способом стало размещение объявлений на интернет-досках: Авито и ЦИАН. Эти сервисы подмешивают карточки коворкингов в обычную сдачу офисов.

Идея рекламы, по мнению Георгия, проста – откуда идёт основной трафик, в то направление и будет вложено больше денег.

Сейчас на рекламу уходит от 60 000 до 70 000 рублей ежемесячно, но Георгий хотел бы видеть сумму от 100 000 до 200 000 рублей.

Нам тоже важно, чтобы о новом коворкинге узнало, как можно больше людей. Заложим сумму в 250 000 рублей на стартовую рекламу и по 60 000 рублей на ежемесячную.

ШАГ 6. Подсчёт общей суммы на открытие

Так сколько же придётся потратить на открытие своего коворкинга?

Регистрация бизнеса (от 10 000 рублей)

+

Аренда помещения, 2 мес. (1 000 000 рублей)

+

Ремонт помещения (850 000 рублей)

+

Оборудование (1 950 000 рублей)

+

Закупка расходников (20 000 рублей)

+

ФОТ на первый месяц (70 000 рублей)

+

Реклама (250 000 рублей)

ИТОГО: 4 150 000 рублей.

Пётр признаётся, что в открытие коворкинга планировал вложить всего 400 000 рублей, однако, как это обычно и бывает, не справился. Итоговая сумма была близка к 950 000 рублей.

По его словам, все расходы были «по мелочи», но их было так много, что сложилась внушительная сумма. Найти её помогла кредитная карточка.

Андрей же в расходах не мелочился:

• 4 100 000 рублей – это стоимость строительных работ;
• 2 800 000 рублей – инженерные решения и проведение коммуникаций;
• 3 000 000 рублей – наполнение коворкинга;
• 3 500 000 рублей – зарплата строителям.

В общей сумме в коворкинг на площади 500 кв. м он вложил 13 400 000 рублей, что означает 26 800 рублей на 1 кв. метр.

Из расчёта он берёт общепринятую сумму экономного ремонта – 25 000 рублей на 1 кв. метр. По его словам, ни одну условную «жилую» квартиру в состоянии «от застройщика» нельзя привести к полному ремонту за такие деньги, а он брал помещение в гораздо худшем виде.

Почему Андрей считает, что проведённый ремонт стоил своих денег?

Он рассуждает так: второй этаж знания он мог бы сдать в аренду за 1 000 рублей с 1 кв. метра. Полезная площадь – 360 кв. м., т.е. размер возможного заработка – 360 000 рублей.

В его планах сдавать коворкинг по 1 700 рублей с 1 кв. метра, т.е. зарабатывать до 612 000 рублей и выигрывать потенциально до 252 000 рублей в месяц, что за год будет равняться примерно 3 000 000 рублей.

Какой бизнес открыть в 2023 году от минимальных до больших вложений, вы можете узнать в нашей подборке.

ШАГ 7. Оценка маржи и ценообразования

Секрет бизнеса на коворкинге по мнению Петра в том, что новое помещение не приносит денег. Оно начинает быть прибыльным, только когда заполняется на 70-80%.

Сейчас у него 2 градации цены для посетителей: 11 900 рублей в месяц – для всех и сниженный тариф, Пётр его не разглашает, он для тех, кто работает у него с основания коворкинга.

Разовое посещение не фиксирует за вами рабочее место. Оно стоит 1 000 рублей и не подразумевает переговорную комнату. Любой посетитель, который в это время придёт к вам, будет вынужден оплатить отдельное рабочее место.

Кабинет на 2-3 человек можно снять за 40 000 рублей в месяц. Крупный кабинет на 18 – 22 человека обойдётся предпринимателю в 200 000 рублей в месяц. Оба этих формата подразумевают фиксированные рабочие места.

Иногда резиденты сразу оставляют деньги за помещение на годы вперёд. Это помогает владельцу бизнеса расширяться за счёт привлечённых средств.

В коворкинге Андрея фиксированное рабочее место стоит 14 000 рублей в месяц, а нефиксированное – 12 000 рублей. На один день в коворкинг можно прийти поработать за 700 рублей.

Переговорные комнаты доступны за 600 – 800 рублей в час, а кабинеты от 40 000 до 80 000 рублей за месяц съёма.

ШАГ 8. Оценка среднего чека, выручки и точки безубыточности

Пётр говорит, что в среднем 100 кв. метров, занятых под коворкинг, требуют содержания на 100 000 – 120 000 рублей и приносят от 150 000 до 180 000 рублей в месяц.

Это означает, что основную прибыль владелец коворкинга получает от объёмов своего бизнеса. Первые посетители, по словам Петра, задавали ему много вопросов относительно того, как он зарабатывает. Он честно отвечал им, что развивает бизнес не из-за денег, а потому что ему нравится этим заниматься.

Одной из дополнительных идей Петра является тату-коворкинг. Он обустроил кабинет татуировщика, в котором работает его супруга, но в свободное время он сдаётся другим мастерам.

Исходя из этих данных, мы можем предположить, что наш коворкинг способен принести до 750 000 – 900 000 рублей в месяц, хотя это довольно оптимистичные цифры, рассчитанные на высокую заполняемость – от 85%.  

ШАГ 9. Оценка ежемесячных затрат

Посчитаем ежемесячные затраты бизнеса:        

Аренда помещения (500 000 рублей)

+

Налоги по УСН, 6% (48 000 рублей)

+

ФОТ (70 000 рублей)

+

Закуп расходников (10 000 рублей)

+

Коммунальные платежи и связь (30 000 рублей)

+

Рекламные отчисления (60 000 рублей)

ИТОГО: 718 000 рублей. 

Ежемесячную амортизацию (из расчёта на 10 лет) рассмотрим отдельно, т.к. в большинстве случаев она не оказывает влияние на налогообложение. Она составит 16 250 рублей.

ШАГ 10. Расчёт чистой прибыли и окупаемости

В нашем примере чистая прибыль (800 000 рублей – 718 000 рублей) равна 82 000 рублей. В модели не учтены платежи за непредвиденные расходы.

Это означает, что окупаемость бизнеса составит примерно 4,5 – 5 лет.

Пётр предполагает окупаемость проекта равную 3-4 годам. Он признаётся, что при идеальном варианте она составляла бы 2 года, но такого он нигде не встречал.

Как рассчитать срок окупаемости бизнеса - примеры окупаемости бизнеса в разных сферах.

За месяц с коворкинга он зарабатывает от 300 000 до 380 000 рублей.

Андрей делает расчёт окупаемости на свой проект в 5-6 лет. Для него коворкинг является больше имиджевой, нежели бизнес-историей.

ШАГ 11. Советы новичкам

Пётр делится рассказом о необычном посетителе, который просто-напросто поселился в коворкинге. Вычислили «трудоголика» по трусам, которые сушились на батарее.

Предупреждение «жилец» получил после двух недель беспрерывного нахождения на территории коворкинга и искренне удивлялся, что так делать, оказывается, нельзя.

Всё же согласившись с условиями администрации, он получил отдельный кабинет. Надо сказать, что администрация решила ему немного уступить, из-за жалоб других посетителей, на то, что он мешал их работе.

Какого же было их удивление, когда они поняли, что «жилец» пропал, а свой кабинет он сдает в субаренду! По итогу «разбора полётов» «жильца» выгнали, но он сумел вернуться в коворкинг спустя время, как член одной из компаний, которая выкупила абонемент.

С руководителем этой компании была проведена беседа в духе «либо вы его выгоняете, либо съезжаете все», и в итоге нарушителя уволили, а коллектив компании до сих пор арендует в коворкинге рабочие места.

Есть и более частные, но оттого не менее неприятные проблемы – загрязнение унитазов, мусор, оставленный на местах и шумные посетители.

Для первого вопроса, по словам, Петра покупаются одноразовые сидения, оставляются инструкции к ёршикам и призывы вести себя чистоплотно.

Они же и служат профилактикой для второго вопроса. Шумным посетителям делают предупреждения. С теми, кому это не помогает, стараются расставаться.

Иногда возникают кассовые разрывы. Очередной ремонт у Петра из ожидаемых 2-ух месяцев затянулся на восемь. Это привело к ситуации, когда пришлось занимать деньги у знакомых и брать кредит в банке ради покрытия аренды.

Страшным же в этой ситуации оказалось то, что слетели все предзаявки на помещение. Дождалась лишь одна компания. Из этой ситуации Пётр сделал вывод, что даже с предзаявок стоит брать предоплату.

Несмотря на опыт открытия 5-ти помещений, предприниматель считает, что ни одно из них он не открыл идеально. Всегда возникают ошибки, которые невозможно учесть, поэтому новичков он призывает не страдать перфекционизмом, а просто делать так, как считаете нужным. Чтобы не произошло неудач, важно иметь наставника, которого вы можете найти в бизнес клубах.

На вопрос, есть ли смысл открывать маленький коворкинг или сразу заходить на большую площадь, Пётр отвечает, что всё зависит от ваших финансовых возможностей.

Иногда лучше открыть несколько маленьких коворкингов в разных местах, чтобы протестировать локации. А в дальнейшем масштабировать ту из них, которая зарекомендует себя лучшим образом.

Открывая их одновременно, будет трудно за всем уследить, но вкладываясь постепенно, с разницей в 2-3 месяца, можно получить хороший опыт для будущего масштабирования.

Андрей говорит, что успех коворкинга в конечном счёте всё равно определяет локация. На неё и стоит сделать основной упор.

Также в любом коворкинге много МОПов («мест общего пользования»): openspace, кухни, кафе, переговорные и т.п. Они тоже должны окупаться, новичкам не стоит забывать про это. В его коворкинге кухня и openspace занимают не более 105 квадратов.