Как открыть агентство недвижимости [бизнес план с расчетами на 2024 год]

Несмотря на экономическую ситуацию в стране, кризис, а также пандемию вируса Covid-19, рынок недвижимости во многих городах России является достаточно активным и пользуется спросом. Именно это побуждает многих предпринимателей открывать свое агентство недвижимости для получения прибыли.

Агентство недвижимости — специализированная коммерческая организация, осуществляющая как правило посреднические услуги между продавцом и конечным покупателем на рынке недвижимости. С целью получения максимальной прибыли, некоторые агентства недвижимости прибегают к инвестированию на первичном рынке.

Самую свежую и более подробную информацию про бизнес и все, что с ним связано, можно узнать из нашего Телеграм-канала.

Риэлторский бизнес – это достаточно популярная ниша для открытия нового дела в России. По официальным данным, с 2017 года в стране было создано около 22 000 тысяч новых организаций, которые занимаются операциями с недвижимостью. Однако, за тот же период закрылось 28 000 тысяч риэлторских компаний.

Статистика говорит, что половина открывающихся риэлторских агентств прекращает деятельность на первом году работы. Это происходит потому, что многие предприниматели не знают, как правильно организовывать работу и открывать бизнес.

Несмотря на то, что открытие агентства недвижимости - дело не очень сложное, предпринимателям бывает непросто закрепиться на рынке. Новым игрокам не хватает специальных знаний, опыта и умения просчитывать риски. Именно поэтому, многие из них терпят неудачу в создании собственного агентства недвижимости.

Капиталовложения в недвижимость являются одними из самых надежных видов инвестирования средств. Главным плюсом данных вложений является то, что со временем они не обесцениваются. Спрос в этой сфере всегда был и остается достаточно высоким. Для людей жилищный вопрос имеет первостепенное значение. Поэтому, для решения этой проблемы, люди чаще всего обращаются в агентства недвижимости. 

Недвижимость востребована всегда, независимо от экономической обстановки. Люди съезжаются, разъезжаются, арендуют и сдают квартиры. Не меньше желающих и открыть свое агентство недвижимости, поскольку больших капитальных затрат этот бизнес не требует. Исследования показывают, что число желающих решить квартирный вопрос через риэлторов, постоянно растет. Именно поэтому, востребованность данного бизнеса постоянно растет.

Обзор рынка агентств недвижимости

Рынок недвижимости — привлекательное поле для мошенников разного рода. Поэтому все большее число людей, которым нужно решить «квартирный вопрос» выбирают более дорогие, но и более надежные услуги агентства недвижимости. Конечно, как в любом бизнесе, здесь можно «прогореть» вследствие неправильно выбранной маркетинговой и ценовой политики, и особенно, если не уделять внимание качеству персонала и его честности.

Услуги риэлторов востребованы всегда, и постоянно увеличивается количество людей, предпочитающих получить качественное профессиональное обслуживание.

На сегодняшний день, на рынке недвижимости отмечается несколько тенденций:

• Среди новостроек появилось больше новых проектов эконом-класса по ценам ниже среднерыночных;
• На вторичном рынком рынке цены снижаются за счет роста конкуренции и снижения спроса;
• В регионах, где активно реализуются программы сноса ветхого жилья, рынок недвижимости испытывает затруднения;
• Больше 40% потенциальных клиентов обращаются к услугам агентств через Интернет, включая мобильные устройства.

Работа для агентства недвижимости будет всегда. Когда рынок на спаде — он концентрируется на продавцах, то есть на невостребованном предложении. Если наблюдается активность — фокус внимания переключается на покупателей, идет работа со спросом: покупка, аренда жилья. Ключевой момент успеха — гибкая перестройка и адекватный ответ на требования рынка.

Запас прочности у рынка недвижимости есть и открытие собственного бизнеса, при условии детальной проработки проекта, может принести предпринимателю хорошие результаты. Чаще всего, срок окупаемости агентства недвижимости составляет 9 месяцев.

Агентство недвижимости может сосредоточиться на главных направлениях, а также предлагать комплексные услуги по сопровождению сделки на каждом этапе:

• Покупка, реализация, аренда жилой недвижимости (первичное/вторичное жилье);
• Покупка, продажа, аренда коммерческой недвижимости (офисная, производственная, торговая, складская);
• Покупка, продажа, аренда загородной недвижимости, земельных участков.

В данном бизнесе существует ряд важных моментов, которые предпринимателю необходимо изучить перед тем, как открыть собственное агентство недвижимости:

• Уровень цен в регионе. Цены на жилье в различных субъектах России отличаются друг от друга. Кроме того, в каждом городе своя ценовая политика на первичное и вторичное жилье. Под первичным жильем имеются в виду объекты недвижимости от застройщиков жилья в стадии строительства или черновой отделки, под вторичным - жилая недвижимость от собственников.
• Процент возводимого первичного жилья. В зависимости от того, насколько развито в городе строительство многоквартирных домов, будет зависеть спрос на тот или иной вид жилья. В случае малого количества первичного жилья, основным предметом спроса будут объекты от собственников.

• Также предпринимателю необходимо изучить процесс формирования вознаграждения агента по недвижимости. В каждом регионе своя специфика. В больших городах, риэлторское агентство заключает договор на оказания услуг с клиентом, как продающим, так и подбирающим жилье. Стоимость оформления пакета документов оплачивается отдельно кем-либо из участников сделки по договоренности. Так, вознаграждение агентства недвижимости складывается от 1% до 7% от стоимости приобретенного или проданного жилья, которое оплачивает клиент и стоимости оформления документов от 10 000 до 20 000 рублей.

Целевая аудитория агентства недвижимости

• Социальное положение чаще всего среднее или выше среднего;
• Материальное положение. Средний семейный доход составляет от 70 000 до 120 000 рублей. Для покупателей с более низким доходом необходимо рассматривать дополнительные, более экономные варианты приобретения жилья;
• Семейное положение:

60% — семейные пары;

30% — одинокие молодые девушки или молодые люди;

10% — остальные.

• Образование. Высшее — 80%, Среднее специальное — 10%, Остальное — 10%.

Плюсы и минусы открытия агентства недвижимости

Агентство недвижимости, как и любой другой бизнес, имеет свои плюсы и минусы, на которые обязательно стоит обращать внимание. Если не соблюдать все правила открытия данного бизнеса, то можно совершить ошибку, которая приведет к потере проекта и средств.

Плюсы открытия агентства недвижимости:

• Наличие относительно небольшого стартового капитала для ведения бизнеса;
• Нет необходимости получения лицензии для ведения риэлторской деятельности;
• Данная сфера бизнеса является высокодоходной;
• Отсутствие сезонности в продажах;
• Риэлторы имеют возможность получать высокую заработную плату, имея при этом свободный график.

Минусы открытия агентства недвижимости:

• Нестабильность дохода, так как получаемая комиссия напрямую зависит от количества сделок;
• Высокий уровень ответственности за совершенные сделки;
• Развитая конкуренция на рынке риэлторских услуг и длительный период «раскрутки» бизнеса;
• Необходимость вежливо общаться с клиентами, а также умение находить контакт с абсолютно любыми покупателями, даже самыми сложными;
• Готовность работать при ненормированном графике.

Агентство недвижимости предоставляет услуги по покупке, продаже и сдаче в аренду недвижимости.

 Основными клиентами являются физические лица, но также планируется оказывать услуги и юридическим лицам.

Перед открытием агентства недвижимости, каждый предприниматель должен досконально продумать план действий, которому он будет следовать, во время реализации собственного проекта. Только после этого можно будет приступать к работе. Главное, что также необходимо сделать - это зарегистрировать бизнес, найти подходящее для работы помещение, оформить площадь помещения и закупить необходимое оборудование. В этому предпринимателю может помочь бизнес-план, в котором должны прописываться все необходимые расходы и вложения в проект.

Бизнес-план – это примерная модель будущего проекта, которая позволяет предпринимателю определить стартовые инвестиции для запуска бизнеса. При расчете объемов доходов и соотношения их с затратами выясняется, где находится точка безубыточности агентства недвижимости. Агентство недвижимости может работать с недвижимостью специального назначения.

Предоставлять юридические услуги, консультации по смежным вопросам, заниматься оценкой, страхованием, кредитованием, уборкой и подготовкой помещения к продаже. Специализироваться на недвижимости эконом класса или элитных помещениях.

Шаг 1. Подготовка документов для открытия агентства недвижимости

После того, как предприниматель решит, что хочет открывать свое агентство недвижимости, ему необходимо подготовить определенный пакет документов и быть готовым к регистрации бизнеса.

Первое, что должен решить предприниматель, с какой формой бизнеса он будет работать - ИП (индивидуальный предприниматель) или ООО (общество с ограниченной ответственностью). Если предприниматель принял решение организовывать бизнес в одиночку, то в данном случае подойдет форма ИП, если же предприниматель имеет партнера, то в данном случае подойдет форма ООО.

Документы, необходимые для регистрации агентства недвижимости:

• Заявление о государственной регистрации с подписью, заверенной нотариусом;
• Решение о регистрации ИП или ООО;
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

Стоимость организационных расходов, с учетом открытия счета в банке для ИП составит 3 000 рублей, для ООО – 10 000 рублей.

Шаг 2. Регистрация бизнеса

После того, как форма ведения бизнеса выбрана, предпринимателю необходимо открыть расчетный счет в банке, в таком случае ему не придется использовать в работе кассовый аппарат. При регистрации агентства недвижимости, предпринимателю рекомендуется использовать следующие коды ОКВЭД:

• Код 68.31.1 — посреднические услуги при купле-продаже недвижимости;  
• Код группы 68.31.2 — посреднические услуги при аренде жилых и коммерческих помещений;
• Код 68.31.3 — консультационные услуги при купле-продаже недвижимости;
• Код 68.31.4 —консультационные услуги при аренде недвижимого имущества.

Также, предпочтительно изготовить печать, поскольку скрепленному печатью договору клиент относится с большим доверием, чем к договору без печати. Лицензия для предоставления посреднических услуг по продаже и аренде недвижимости не нужна.

Срок регистрации бизнеса занимает не больше 10 дней.

Сергей - владелец агентства недвижимости говорит, что перед тем, как открывать собственное агентство недвижимости, человек должен получить достаточное количество опыта, чтобы предоставлять клиентам качественные услуги.

Шаг 3. Выбор расположения и площади для агентства недвижимости

Для ведения бизнеса желательно выбрать офис, который будет располагаться в центральной части города или в районе, где непосредственно будет осуществляться деятельность. Помимо этого, помещение может располагаться на первом этаже многоэтажного дома, имея отдельный вход с улицы. Также помещение может располагаться в большом бизнес-центре.

Офисное помещение агентства может состоять из нескольких отдельных помещений, таких как: зона ожидания, ресепшн, санузел и кабинеты, где будут располагаться непосредственно агенты по недвижимости. Отдельно должен быть организован кабинет руководителя, который возможно совмещать с местом, где будет располагаться юрист, который занимается оформлением документов.

Мария - владелица агентства недвижимости говорит, что лучше всего выбирать то помещение, которое располагается на первом этаже многоэтажного дома. Площадь ее офиса составляет 35 квадратных метров, а стоимость аренды составляет 48 950 рублей.

Для открытия собственного агентства недвижимости необходимо помещение площадью от 35 до 55 квадратных метров. Средняя стоимость аренды помещения варьируется от 73 000 до 100 000 рублей ежемесячно. Однако, если речь идет о крупных городах и престижных местах в центральной части города, то стоимость аренды может доходить и до 250 000 рублей.

В нашей модели мы рассмотрим вариант аренды помещения площадью 75 квадратных метров за 81 900 рублей.

Первый офис Сергея составлял 9 квадратных метров, на которых располагались 4 сотрудника. Следующий офис был уже размером в 87 квадратных метра. На данный момент, Сергей владеет офисом размером в 192 квадратных метра, стоимость аренды составляет 110 000 рублей.

Также, помимо оплаты ежемесячной аренды помещения, предприниматель должен выделить средства на осуществление ремонта в помещении. Для того, чтобы отремонтировать торговую площадь размером в 75 квадратных метров, необходима сумма в размере 150 000 рублей (сумма указана с учетом оформления фасада здания).

На ремонт помещения, площадью 192 квадратных метра, Сергей потратил 500 000 рублей.

Шаг 4. Выбор и покупка оборудования для открытия агентства недвижимости

Для запуска агентства недвижимости потребуется совсем немного – обустроить офис. При выборе мебели и интерьерных изделий стоит понимать, что оформляется офисное помещение. Классика – вот лучший стиль оформления, которому доверяют на протяжении веков. Стол, шкаф, диван, полка должны быть подобраны в одном стиле. Минимализм и строгость должны присутствовать в приемной. Также потребуется стандартный набор офисной техники: компьютер, сканер, принтер, телефон.

На покупку различной мебели для обустройства офиса (столы, стулья, шкафы, стеллажи и прочая мебель) предпринимателю придется потратить в районе 200 000 рублей. Покупка компьютеров на 6 сотрудников обойдется еще в 150 000 рублей.

Таким образом, на покупку оборудования для обустройства офиса агентства недвижимости необходимо выделить 350 000 рублей.

Шаг 5. Формирование штата сотрудников агентства недвижимости

При организации агентства недвижимости, предпринимателю стоит уделить большое внимание персоналу и сотрудникам. Важно помнить, чтобы все работники агентства имели определенный опыт. Если его не будет, то предприниматель должен предоставить своим сотрудникам обучение.

Штат сотрудников должен включать в себя следующих работников:  

• Риэлторы (4 человека);
• Юрист (1 человек);
• Офис-менеджер (1 человек);
• Уборщица (2 человека).

На начальном этапе работы агентства недвижимости, штат сотрудников может включать в себя около 5 человек, все они должны обладать опытом работы в сфере риэлторской деятельности.

ФОТ агентства недвижимости составляет примерно 300 300 рублей.

При открытии агентства недвижимости Сергея, штат его сотрудников насчитывал всего 4 человека. На данный момент, штат сотрудников его агентства недвижимости составляет 32 человека. Сергей говорит, что заработная плата агента может составлять 140 000 - 160 000 рублей.

Штат сотрудников в агентстве недвижимости Марии составляет 7 человек.  Однако, уже в настоящем году девушка планирует расширять штат сотрудников.

Шаг 6. Подсчет общей суммы на открытие агентства недвижимости

После рассмотрения всех аспектов открытия агентства недвижимости, необходимо рассчитать примерную сумму первоначальных вложений, а также ежемесячных затрат на развитие бизнеса.

Первоначальные вложения агентства недвижимости

Ежемесячные затраты агентства недвижимости

Для открытия агентства недвижимости не требуются значительные вложения, но все же какой-то финансовый запас на первые 3–4 месяца нужно иметь.

На открытие бизнеса Марии потребовалась сумма в размере 850 000 рублей.

Шаг 7. Бизнес план с расчетами на открытие агентства недвижимости

Так сколько же придется потратить предпринимателю на открытие своего агентства недвижимости, учитывая, что средняя ежемесячная прибыль предприятия может начинаться от 100 000 рублей.

Регистрация бизнеса, включая получение всех разрешений составляет (10 000 рублей)

+

Аренда помещения на 1 месяц (81 900 рублей)

+

Ремонт помещения (150 000 рублей)

+

Комплект оборудования (350 000 рублей)

+

ФОТ (300 300 рублей)

+

Коммунальные платежи (10 000 рублей)

Итог: 902 200 рублей