Можно ли купить готовый отель на 9 номеров по цене двухкомнатной квартиры в Подмосковье? Владельцам апарт-отеля «Версаль» это удалось. В проект вошли с 12 млн рублей, включая покупку и дооснащение. Сегодня объект приносит около 270 тыс. рублей чистой прибыли в месяц и работает практически без участия собственника. Редакция HF.ru сделала выборку самых интересных моментов из выпуска на канале «Ярослав Субаренда».
Самую свежую и более подробную информацию про бизнес и все, что с ним связано, можно узнать из нашего Telegram-канала.
Как вы вообще пришли к покупке целого отеля?
Этот объект мы нашли в 2024 году через профессиональные чаты людей, которые занимаются посуточной арендой. Кто-то рассматривал его как инвестицию, но сумма была достаточно крупной, поэтому объявление ходило по чатам и в итоге попалось мне.
Объект находился в Саратове, хотя сам я работаю в Москве и Подмосковье, а моя семья занимается бизнесом в Армавире. На первый взгляд география была не самой удобной. Но все решил ценник.
За деньги, которые просили за этот объект, в Подмосковье можно было купить максимум двухкомнатную квартиру. Здесь же предлагали готовый апарт-отель на 9 номеров в городе-миллионнике.
Именно цена квадратного метра заставила внимательно посмотреть на проект.
Не смущало, что объект находится в другом городе?
Нет. К этому моменту уже было понимание, как выстраивать управление удаленно. Для гостиничного бизнеса собственнику совсем не обязательно ежедневно находиться внутри объекта, если нормально настроены продажи, заселение, уборка и контроль сотрудников.
За все время владения я приезжал в этот отель всего несколько раз. То есть проект изначально строился как удаленный бизнес.
В каком состоянии находился отель на момент покупки?
Самое интересное, что объект уже работал как отель. Там стояли кровати, были светильники, шторы, мебель, кондиционеры. Большой ремонт делать не требовалось.
При этом продавался он в категории коммерческой недвижимости. В объявлении его предлагали использовать под склады, кабинеты или офисы. Фактически покупатель видел готовую гостиницу, которую почему-то продавали почти как обычное коммерческое помещение.
Тогда возник логичный вопрос: если все уже сделано, почему собственник хочет избавиться от бизнеса?
Почему прежний владелец решил его продать?
По его словам, отель был убыточным. Денег хватало в основном на сотрудников, а собственнику практически ничего не оставалось. Иногда приходилось еще и докладывать свои деньги.
Когда начали разбираться, стало понятно, что проблема была скорее в управлении и продажах.
Средняя загрузка составляла примерно 15–20%. Отель продавался через ограниченное количество площадок. На Яндекс Картах при этом стояла цена около 1 000 рублей, но на месте гостям объясняли, что это стоимость за одного человека. Например, если приезжали трое, платить нужно было уже 3 000 рублей.
Люди чувствовали себя обманутыми и оставляли плохие отзывы.
Были другие проблемы с бронированиями?
Да, и довольно серьезные. Календари разных площадок между собой не синхронизировали.
Представьте: четырехместный номер одновременно бронируют две семьи, одна через Островок, другая через Яндекс Путешествия. Первая семья приезжает и заселяется. Через некоторое время приезжает вторая, с детьми и чемоданами, а ей говорят, что номер уже занят.
Понятно, какой отзыв после этого оставит гость.
К этому добавлялись проблемы с уборкой. В результате на момент покупки рейтинг отеля на Яндексе составлял всего 2 балла из 5.
Что удалось изменить после покупки?
В первую очередь выстроили нормальную операционную работу и продажи. Сейчас рейтинг апарт-отеля составляет около 4,8 на основе более чем 300 отзывов гостей.
Загрузка тоже изменилась радикально. Если раньше она была в районе 15–20%, то сейчас средний показатель по году составляет примерно 70%.
Летом загрузка доходит до 90–95%, свободных номеров практически нет. Зимой ситуация другая, показатель может опускаться до 40–50%. Весна и осень выравнивают среднегодовую цифру.
Для гостиничного бизнеса сезонность обязательно нужно учитывать при расчете финансовой модели.
Сколько номеров находится в отеле?
Всего 9 номеров. Один рассчитан на четырех человек, четыре номера трехместные и еще четыре двухместные.
Общая площадь объекта составляет около 240 кв. м. Кроме самих номеров есть два хозяйственных помещения. Одно используется под прачечную, другое под кухню для персонала.
Площадь номеров разная, примерно от 16 до 23 кв. м. Например, один из трехместных занимает около 18 кв. м.
Сколько стоит проживание?
Базовая цена четырехместного номера составляет около 3 500 рублей в сутки. Трехместный стоит примерно 3 000 рублей, двухместный — 2 500 рублей.
Но фиксировать одну цену на весь год неправильно. Мы используем динамическое ценообразование. Стоимость меняется в зависимости от сезона, спроса и конкретных дат. Когда спрос высокий, цена номера растет.
Для гостиницы это один из основных инструментов управления выручкой.
Сколько стоил сам объект?
Отель купили за 11 млн рублей.
Еще примерно 1 млн рублей вложили в дооснащение. На первый взгляд кажется, что миллион для уже отремонтированного помещения — большая сумма. Но когда начинаешь считать оснащение сразу для 9 номеров, деньги расходятся быстро.
Например, микроволновая печь может стоить около 3 000 рублей, но их нужно купить девять. То же самое с чайниками, холодильниками, посудой, телевизорами, постельным бельем, полотенцами и подушками.
Мы поставили телевизоры диагональю 43 дюйма, добавили бытовую технику и все необходимое для полноценной работы номеров.
В итоге общая точка входа составила около 12 млн рублей.
Получается, основной плюс сделки был именно в цене покупки?
Да. В недвижимости финансовый результат во многом определяется еще на этапе сделки. Если удалось купить хороший объект дешевле рынка, появляется запас по доходности и стоимости самого актива.
Здесь мы получили уже отремонтированное и практически полностью готовое помещение. Не пришлось несколько месяцев заниматься стройкой, искать подрядчиков и вкладывать большие деньги в ремонт.
Именно поэтому объект в Саратове оказался интересен, несмотря на расстояние от Москвы.
Сколько стоило бы сделать такой же отель сегодня?
По нашим расчетам, сегодня повторить этот проект с нуля было бы значительно дороже.
Если говорить о региональном городе и коммерческом помещении на первом этаже, можно ориентироваться примерно на 50–70 тыс. рублей за квадратный метр. Если считать по верхней границе, около 70 тыс. рублей, помещение площадью 224–230 кв. м обойдется примерно в 14–15 млн рублей.
Дальше нужен ремонт. По текущим ценам подобный уровень отделки вместе с работой, материалами и оснащением можно оценивать примерно в 50 тыс. рублей за квадратный метр. Это еще порядка 10–12 млн рублей.
В итоге создание похожего объекта сегодня потребует примерно 25–27 млн рублей.
А сколько сейчас стоит ваш отель?
Сейчас он выставлен на продажу как готовый арендный бизнес примерно за 30 млн рублей.
Когда мы входили в проект, общие вложения составляли около 12 млн. Разница получилась существенной.
При оценке готового бизнеса учитывается и его доход. Объект способен приносить около 300 тыс. рублей чистыми в хороший средний месяц. Если считать стоимость через денежный поток, получается сумма примерно на уровне 30 млн рублей.
Почему продавать бизнес, который приносит деньги?
Потому что недвижимость можно рассматривать сразу с двух сторон. Есть ежемесячный денежный поток, а есть капитализация самого объекта.
Мы вошли примерно с 12 млн рублей. Сейчас готовый работающий объект оценивается примерно в 30 млн. Поэтому у собственника появляется выбор: продолжать получать ежемесячный доход или зафиксировать рост стоимости недвижимости.
Какая средняя выручка у отеля?
В среднем по году 9 номеров приносят примерно 550–600 тыс. рублей в месяц.
Но эта цифра сильно зависит от сезона. Например, в январе и феврале выручка может опускаться примерно до 350 тыс. рублей за месяц.
Летом картина совершенно другая. В июне, июле и августе месячная выручка может доходить до 850 тыс. рублей.
Поэтому ориентироваться на один удачный летний месяц при покупке гостиничного бизнеса опасно. Финансовую модель лучше считать минимум за полный год.
Какие основные расходы у такого отеля?
Если взять среднюю выручку около 550 тыс. рублей, из нее нужно вычесть налоги, зарплаты и текущие расходы.
Фонд оплаты труда команды составляет примерно 150 тыс. рублей в месяц. Еще около 50 тыс. рублей уходит на различные расходники: бытовую химию, обновление постельного белья и другие необходимые вещи.
После всех расходов объект в среднем приносит примерно 270–300 тыс. рублей чистой прибыли. Если брать более осторожный показатель для расчетов, я бы ориентировался на 270 тыс. рублей.
То есть почти половина выручки остается собственнику?
В нашем случае экономика получается примерно такой. При средней выручке около 550 тыс. рублей после налогов, фонда оплаты труда и остальных расходов остается порядка 270–300 тыс. рублей.
Но эту цифру нельзя автоматически переносить на любой отель. Многое зависит от стоимости помещения, структуры команды, загрузки, среднего чека и того, насколько хорошо собственник умеет работать с каналами продаж.
Почему в отеле нет администратора?
Мы полностью отказались от классического ресепшена и сделали удаленное заселение.
Администратор может обходиться примерно в 3 000 рублей за смену. Если умножить эту сумму на 30 дней и добавить остальные выплаты, расходы могут приблизиться к 100 тыс. рублей в месяц.
Мы решили эту статью оптимизировать. Гости могут приехать в удобное время и самостоятельно заселиться в свой номер.
Для небольшого объекта на 9 номеров экономия получается заметной.
Можно ли владеть таким отелем и вообще не заниматься операционной работой?
Можно передать объект управляющей компании. Например, стоимость управления может составлять около 20% от прибыли.
Если отель приносит 300 тыс. рублей чистыми, управляющая компания заберет примерно 60 тыс. рублей. У собственника останется около 240 тыс. рублей.
Доходность снизится, зато не придется самостоятельно заниматься командой, продажами, заселением и ежедневными вопросами.
Насколько этот бизнес зависит от владельца?
Конкретно этот объект работает практически без моего личного участия. Именно такой формат управления мы и строили.
Собственнику нет смысла ежедневно находиться на ресепшене или лично контролировать каждую уборку. Его задача заключается в том, чтобы один раз правильно выстроить систему: продажи, бронирования, работу команды, контроль качества и удаленное заселение.
После этого объект может работать как самостоятельная бизнес-единица.
Какая доходность получилась на вложенный капитал?
Для нас этот проект дает примерно 25% годовых.
При этом остается сама недвижимость, которая тоже имеет рыночную стоимость. Мы вложили около 12 млн рублей, получаем регулярный денежный поток, а стоимость самого объекта за это время выросла.
По нашим расчетам, еще через 8–9 месяцев первоначальные вложения в проект должны полностью окупиться.
Какой главный вывод можно сделать из этой истории?
Плохие показатели действующего бизнеса еще не означают, что плох сам объект. В нашем случае гостиница уже существовала, номера были готовы, но прежний собственник не смог нормально организовать продажи и операционную работу.
На момент покупки загрузка составляла всего 15–20%, а рейтинг был 2 из 5. После перестройки процессов средняя загрузка выросла примерно до 70%, летом она достигает 90–95%, а рейтинг поднялся примерно до 4,8.
При вложениях около 12 млн рублей объект сейчас дает в среднем порядка 270 тыс. рублей чистой прибыли в месяц. При этом похожий проект с нуля сегодня, по нашим расчетам, потребовал бы уже около 25–27 млн рублей.
Для инвестора здесь важны сразу несколько вещей: цена покупки, состояние недвижимости, потенциальная загрузка, средний чек и возможность сократить постоянные расходы. Если эти показатели сходятся, даже убыточный на момент продажи отель может оказаться интересным бизнесом.
Мнение предпринимателей субъективно и не всегда совпадает с мнением редакции.
Хотите рассказать о бизнес-опыте — пишите в Телеграм @f_hopes_and_fears или на почту d.bachurina@hf.ru.
ООО "Миловидов"
ИНН:1659121320
erid:2SDnjeYaprS
ООО "СУШИСЕЛЛ"
ИНН:2465337635
erid:2SDnjeBUZRc
Бесплатный подбор франшизы! Ежедневный розыгрыш!Перейти
Какой бизнес открыть с минимальными вложениями: ТОП-75 актуальных бизнес идей 2025 года с быстрой окупаемостьюПерейти
Какие франшизы пользуются большим спросом в 2026 годуПерейти
