Как строить по 12 домов в год с маржинальностью до 20%: лайфхаки успешного застройщика

Как выбрать идеальный участок под застройку и грамотно заключать договоры с клиентами и инвесторами, какие факторы определяют успешность объекта и что должен знать начинающий застройщик? Разбираемся в тонкостях строительного бизнеса вместе с основателем компании «Прораб».

Редакция hf.ru сделала выборку самых интересных моментов из выпуска на канале «Супер Кейс».

Самую свежую и подробную информацию про бизнес и все, что с ним связано, можно узнать из нашего Telegram-канала.

 Сложно найти землю под строительство? 
Земля в Московской области сейчас довольно дорогая, но выбор есть. Главное — чтобы земля была под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), и у нее был доступ к необходимым коммуникациям: газу, электричеству, воде. 
Мы анализируем землю на предмет ее потенциала и возможностей застройки. Часто выбираем лесные, полевые или овражные участки и превращаем их в уютные поселения с красивыми домами, спроектированными архитекторами и ландшафтными дизайнерами.

 Какие договоры вы заключаете при покупке или аренде земли? 
Стандартные договоры купли-продажи или аренды земли. Важно тщательно проверять документы и условия сделки, чтобы избежать неприятных сюрпризов. 

 Какие основные расходы существуют в вашем бизнесе?
На покупку оборудования и оплату труда команды. Важной статьей расходов также является аренда офиса, коммунальные платежи и интернет. 

 Какие у вас планы на ближайшее будущее?
Мы планируем получить статус резидента «Сколково», что даст нам налоговые льготы. Кроме того, участвуем в акселераторе Industrix от «Газпромнефти» и надеемся провести пилотный проект внутри компании. 
Также в ближайшие полгода мы планируем реализовать пилотные проекты с крупными машиностроительными компаниями. 

 Как вы считаете, нужно ли учиться строительству или достаточно самообразования и опыта?
Учиться нужно обязательно. Сейчас, конечно, много информации можно найти на YouTube, а в мое время приходилось читать книги. Главное — это практика, и самоучка тоже может многого добиться, если есть желание и настойчивость.

 На что обращают внимание клиенты при выборе дома? Какие факторы важны?
Важна инфраструктура: дороги, тротуары, детские площадки, магазины, школы. Все это влияет на цену дома и его привлекательность. Айтишники хотят уехать подальше, а те, кто работает в Москве, предпочитают жить ближе к центру. 

 Есть ли какие-то лайфхаки при выборе места для строительства? Как понять, будет ли спрос?
Лучше строиться там, где уже живут люди. Строить на пустом месте — это риск. Нужно мониторить рынок, изучать конкурентов и смотреть на соседние дома.

 Какую модель вы выбрали для строительства? Строите на свои деньги или привлекаете инвесторов?
У нас два варианта. Первый — строим на своей земле и продаем готовые дома. Показываем покупателям процесс строительства от фундамента до крыши. Второй вариант — строим под заказчика. Заказчик покупает землю, а мы проектируем и строим дом по его пожеланиям. 

4 проверенные идеи для твоего бизнеса

Мы подготовили для тебя пошаговое руководство, которое поможет тебе запустить бизнес с минимальными вложениями

Получить

 Есть ли разница, какого размера дом строить?
Мы строили дома от 200 до 1200 квадратных метров, учитывая все пожелания заказчиков.

 Как вы находите клиентов? Ведете соцсети?
Соцсети — это отличный способ найти клиентов. Я советую всем заводить профиль в Instagram (социальная сеть, запрещенная в РФ) и канал на YouTube. Неважно, продаешь ли ты семечки или строишь дома — соцсети всегда помогут. За год я набрал 85 тысяч подписчиков на YouTube и 130 тысяч в Instagram. Все мои клиенты приходят оттуда. Они видят процесс строительства и потом решают купить дом.

 А как вы находили клиентов раньше, когда не было соцсетей?
Раньше я пользовался «Авито». Но это были сложные клиенты, которым нужно было доказать, что ты умеешь строить. Я был молодым, и это добавляло недоверия. «Авито» — хороший инструмент, но для долгосрочного успеха лучше развивать соцсети.

 Что посоветуете тем, кто боится начинать вести соцсети?
Начните с малого. Сначала можно публиковать картинки и тексты, а потом постепенно переходить к видео. Это обязательно даст буст вашему бизнесу.

 Сколько людей нужно, чтобы построить дом?
Оптимально от 3 до 5 строителей, плюс грамотный прораб и, возможно, поставщик материалов.

 Один прораб может управлять несколькими стройками одновременно?
Один прораб может спокойно справиться со строительством поселка. 

 Как вы работаете с инвесторами?
Многие из инвесторов — мои подписчики. Они предлагают вложиться, потому что не знают, как начать. Мы договариваемся на проценты. Мой процент — 15%, остальное — инвесторские средства.

 Какой класс домов вы строите и почему выбрали именно этот сегмент?
Это средний сегмент с хорошим качеством материалов и удобной локацией площадью в среднем 220 квадратных метров.

 Чем отличается строительство бюджетных домов от комфорт-плюс?
Бюджетные дома строятся из дешевых материалов и находятся в неудачных локациях, далеко от Москвы и трасс. 

Ценовой диапазон домов комфорт-плюс — от 15 млн рублей с участком, у бюджетных — до 15 млн рублей.

 Когда строится новый поселок, все дома стоят одинаково?
Нет, первые всегда продаются дешевле, чтобы заманить клиентов. Когда будет готова вся инфраструктура, а часть домов будет уже обжита, цена вырастет на 20–30%.

 Маржинальность от стоимости дома остается одинаковой? Процент выручки такой же?
В процентах маржа остается такой же. Но в сегменте комфорта вложений больше и рисков тоже. Например, на гектар земли можно поставить 20 домов эконом-класса или 10 домов комфорт-класса с большей площадью и качеством материалов.

Дом за 15 млн рублей считается эконом-классом. С него можно заработать около 20%. Для домов премиум-класса процент остается тот же, но цена выше.

 Вы сдаете пустые дома или готовые под ключ?
Оба варианта востребованы.

 Как сейчас обстоят дела с рабочими?
В стране кадровый голод. Рабочих из СНГ стало меньше. У нас есть проверенные ребята, но их не хватает. Мы бы строили быстрее с достаточным количеством качественных бригад.

 Какие зарплаты на стройке?
Зарплаты рабочих рассчитываются от объема выполненных работ. Есть фиксированная цена за устройство кладки, фундамента и кровли. Рабочие стараются выполнить работу максимально качественно и быстро, чтобы получить оплату в короткие сроки.

Возьмем, например, дом, который строят четыре человека примерно за два месяца. Они получают около 3 миллионов рублей за строительство дома в черновой отделке до крыши. Эта сумма на четверых за два месяца работы.

 Можете привести пример инвестиций в один дом?
Средние инвестиции в один дом — 18 миллионов рублей. После продажи объекта инвестор получает 20%, это примерно 3,6 миллиона рублей.

 Какой цикл строительства у такого дома?
В теплое время года строительство чернового дома занимает около трех месяцев. В зимний период этот срок увеличивается до пяти–шести месяцев из-за погодных условий. При сильных морозах добавляются пластификаторы, чтобы строительные материалы не замерзали. Кроме того, зимой рабочий день короче из-за ограниченного светового дня и низких температур.

Через три месяца заходят другие специалисты, которые занимаются отделкой и подключением коммуникаций. Полный цикл строительства готового дома, включающий ландшафтные работы и установку мебели, составляет около года. 

 Как долго строится премиум-дом по сравнению с бюджетным?
Строительство премиум-дома может занять до полутора лет. Важно учитывать, что в нашем поселке все дома строятся рядом, что облегчает логистику и ускоряет процесс. В полностью готовый дом входит ландшафт, газон, деревья, и даже белье и посуда — если клиент того пожелает. 

 Какие есть варианты покупки домов?
Можно приобрести дом на самом первом этапе строительства, когда цена будет ниже рыночной, а потом продать его уже в полноценно функционирующем поселке. Это позволит заработать до 50%.

 Можно ли взять землю в аренду у государства для строительства?
Да, это довольно распространенный способ. Выбирается участок земли, который принадлежит городу или области, и берется в аренду. На этом участке строится дом. Есть нормативы, которые определяют, сколько земли можно занять под строительство. Когда дома построены, земля под ними выкупается, но по заниженной стоимости.

 Можете рассказать подробнее об условиях аренды?
Аренда стоит недорого. Например, если стоимость земли составляет 10 млн рублей, то аренда может стоить около 500 тысяч рублей в год. Это выгодно, потому что можно начать строительство, не вкладывая сразу большие деньги в покупку земли. Затем земля выкупается, а дома продаются как готовый проект.

 Сколько домов вы строите в год?
Около 11–12 домов по индивидуальным проектам.

 Что мешает расширить строительство до 22 или 44 домов в год?
Строительство по заказам требует много времени и усилий. С каждым заказчиком я на связи 24/7, учитываю все его пожелания. 

Строительство поселка менее трудозатратно в плане общения с заказчиками, потому что все дома схожи, а индивидуальных пожеланий не так много.

 Какие договоры вы заключаете, и как происходит оплата за строительство? Бывали ли случаи, когда вас пытались обмануть?
Я всегда рекомендую будущим строителям и бизнесменам брать деньги авансом. Я требую 30% аванса перед началом работ. Выполнил работу на эти 30% — снова беру аванс на следующую часть. Это защищает меня от рисков, и заказчику меня трудно обмануть.

У меня уже сложилась определенная репутация, поэтому люди знают, что если я взялся за проект, то доведу его до конца. 

 У вас есть лайфхаки по экономии на строительстве?
Основной лайфхак — это объемы. Если строишь несколько домов, можно получить скидку на материалы. Мы купили в собственность автомобиль-фургон за 3 млн рублей, чтобы сэкономить на доставке мелких грузов. Если надо доставить, например, десять мешков цемента, то это дешевле и удобнее сделать самим. Так мы экономим на доставке, которая обычно стоит минимум три тысячи рублей.

 Какая зарплата у прораба?
В плохой месяц около 300 тысяч рублей. В хороший месяц доход может доходить до миллиона.

 Вы перешли с плит перекрытия на монолит. В чем отличия и почему решили сменить тактику строительства?
Плиты перекрытия изготавливаются на заводе, и у них фиксированные размеры, а конструктивная прочность чуть слабее. Например, если между первым и вторым этажом положить плиты, можно услышать барабанный эффект: дети бегают и все слышно. Мы переходим на монолитные конструкции, потому что они прочнее и лучше изолируют звук. Хотя монолит дороже на 30%, он того стоит.

 Какие частые ошибки в строительстве вы наблюдаете?
Люди часто строят, не учитывая красные линии участка. Нужно отступать от забора и соблюдать противопожарные расстояния. Бывают случаи, когда дом строят на газопроводе или под линиями электропередач, что недопустимо. Работать нужно строго по проекту. У меня был случай, когда заказчик настоял на раскопке котлована, и мы повредили правительственную связь. Это обернулось большими проблемами и затратами.

 Как часто бываете на объектах и что делаете?
Приезжаю на объект примерно 4–5 раз в неделю. Проверяю правильность вязки арматуры, дренажные работы, строительство забора и дорог. Дом — это сложная конструкция, в строительстве которой участвуют около 1000 разных материалов. Важно все сделать правильно, особенно в сегменте комфорт-класса и бизнес-класса.

 Где вы покупаете материалы, и есть ли с этим проблемы?
Проблем с материалами нет. У нас есть постоянные поставщики, которые все привозят. Мы не покупаем в обычных магазинах типа «Леруа», где цены высокие. Для крупных проектов мы закупаем материалы напрямую у производителей по более выгодным ценам.

 Как правильно выстраивать отношения между прорабом, рабочими и поставщиками?
Важно относиться к рабочим с уважением. На стройке не надо кричать и командовать, как барин. Я не матерюсь, даже если настроение плохое. А еще важно вовремя платить. Я всегда плачу своим рабочим больше рынка, и у нас хорошее сарафанное радио. 

 У вас есть разные проекты. Бывают долгострои?
Да. Например, один дом у нас строится уже год. Начали в июне прошлого года, но стройку приостановили на зиму по решению заказчика, который уехал отдыхать. В результате объект стоял четыре месяца. Обычно дома мы строим за три месяца, но здесь процесс растянулся.

 Сколько этот дом стоит заказчику, и во сколько он обошелся вам?
Заказчику этот дом обойдется в 26 миллионов рублей. Для меня он вышел около 20–21 миллиона.

 Где вы нанимаете рабочих?
У меня уже давно сформирована команда, проверенная временем. Когда нужны дополнительные силы, мои бригадиры и прорабы приводят новых людей. Мы всегда на связи и наблюдаем за теми, кто работает поблизости. Если вижу хороших строителей, то записываю их контакты.

 Как вы понимаете, что человек вам подходит?
Обсуждаю с бригадиром и прорабом, что делать с новыми рабочими. Запускаем их в работу и смотрим на результаты. Уже по разговору и первому впечатлению можем понять, хороший ли это строитель. Мы также проверяем их предыдущие работы, общаемся с бывшими заказчиками. Москва — маленькая деревня, все друг друга знают.

 Что вам больше нравится — индивидуальная застройка под заказчика или работа с поселками?
Мне больше нравится индивидуальная застройка. В поселке всего три варианта домов, и они строятся на автомате, а индивидуальные дома каждый раз разные, что бросает нам творческий вызов и позволяет больше заработать.

 Бывали ли курьезные случаи, угрозы или конфликты?
Конечно. На том же долгострое соседи поставили забор не по границам, решили немного захватить нашей земли. Когда мы начали ставить свои заборы, я вызвал инженера-геодезиста, чтобы он точно определил границы участка. Он взял кадастровый номер и с помощью GPS-навигаторов определил границы с погрешностью до 5 сантиметров. Заказчик мне сказал: «Разбирайся сам, мне неудобно с соседями ругаться». 

 Что нужно, чтобы начать зарабатывать в строительстве, и насколько это сложно? Нужно ли этому обучаться?
Строительству обязательно нужно обучаться и терпение тоже нужно. Я всегда говорю: ищите себе учителя или наставника. Когда я начинал, я буквально прицепился к одному прорабу и просил его научить меня. В институте учат мало — может, 5% от того, что нужно знать. Я был настойчив и упорен, просил научить меня, даже предлагал деньги, хотя у меня их тогда не было. Со временем он заметил мою настойчивость и начал обучать. 

Я смотрел, как он работает, и через год научился делать сам: сначала фундамент, потом отмостку, забор. Постепенно заказчики начали доверять мне более сложные работы, и так я начал строить дома.

Главное — мозги и желание учиться. Да, работать на стройке сложно, но и другие сферы требуют усилий. Уверенность и настойчивость помогут преодолеть любые трудности.

Мнение предпринимателей субъективно и не всегда совпадает с мнением редакции. 

Хотите рассказать о бизнес-опыте — пишите в Телеграм @f_hopes_and_fears или на почту [email protected].

4 проверенные идеи для твоего бизнеса

Мы подготовили для тебя пошаговое руководство, которое поможет тебе запустить бизнес с минимальными вложениями

Получить

ООО "МУЖИКИ ПРО"

ИНН:6658539240

erid:2SDnjcg1bNj

ООО "Второй паспорт ИР"

ИНН:1513076720

erid:2SDnjf2Eie7

ИП Хегай Жанна Сергеевна

ИНН:770907671269

erid:2SDnjekAHVu

Х | закрыть