Выбрать недооцененную недвижимость, сделать ремонт и получать стабильный арендный доход: как устроен бизнес на подвалах

Не все подвалы Москвы пустуют и пылятся годами. Некоторые из них приносят владельцам миллионы. Команда предпринимателей рассказала, как превратила заброшенные помещения в центре столицы в прибыльный арендный бизнес. Покупка на торгах, капитальный ремонт, кабинеты для самозанятых и офисы у метро — схема, которая реально работает. Сегодня их объекты генерируют до 1,5 миллиона рублей в месяц, а окупаемость не превышает шести лет. Редакция HF.ru сделала выборку самых интересных моментов из выпуска на канале «Ярослав Субаренда».

Самую свежую и более подробную информацию про бизнес и все, что с ним связано, можно узнать из нашего Telegram-канала.

 Почему именно подвалы?
Подвалы стоят значительно дешевле первых этажей, но арендный поток с них почти не уступает. Это отличная возможность для инвестиций.

 Чем вы занимались до этого?
У меня несколько бизнес-направлений, а мой партнер — эксперт в недвижимости. Как-то он решил проверить подвалы и заселил помещение арендаторами. Результат превзошел ожидания, поэтому сейчас у нас уже три таких объекта.

 Расскажите вкратце бизнес-модель.
Мы выбираем недооцененные подвалы, делаем ремонт, сдаем их в аренду, а затем продаем как готовый бизнес.

Например, у нас есть помещение 393 кв.м., стоимостью 25,5 млн рублей в 800 метрах от Кремля. Ранее здесь было арт-стрельбище, где стреляли краской по картинам — своего рода пейнтбол с арт-направлением. Помещение купили на торгах в 2022 году, вложили средства в ремонт и сдали арендаторам. Это будет складское помещение и кабинеты по 15-20 кв.м.. В центре Москвы много предпринимателей, которым нужно хранить товар для маркетплейсов — Wildberries, Ozon, Avito.

 Есть ли модель бизнеса, которая не требует больших вложений?
Посуточная аренда — модель работает 100% в любом городе России.

 Какова ставка аренды и средняя стоимость офиса?
Ставка от 2 000 рублей за метр. Средняя стоимость одного офиса — 50–55 тысяч рублей. В стоимость включены все коммунальные платежи, уборка коридоров и Wi-Fi. 

 Какие основные факторы нужно учитывать при выборе подвала?
Важно смотреть на электрическую мощность. Также важны коммуникации: вода, канализация, отопление. Причем трубы отопления могут проходить не по всем стенам, нужно продумывать расположение кабинетов, чтобы не было холодных зон.

 Какая минимальная высота потолков считается приемлемой?
2,4 метра.

 Какие еще факторы влияют на выбор помещения?
Локация — расстояние от метро (пешая доступность до 10 минут), тип здания (жилое или нежилое), удобство входа, доступность подъездных путей и состояние двора.

4 проверенные идеи для твоего бизнеса

Мы подготовили для тебя пошаговое руководство, которое поможет тебе запустить бизнес с минимальными вложениями

Получить

 Какие ошибки чаще всего допускают при покупке подвала?
Многие недооценивают стоимость ремонта. В отличие от новостройки, где ремонт начинается с чистого листа, здесь часто приходится делать демонтаж и редевелопмент, то есть работы с нуля и даже сложнее.

 Расскажите, пожалуйста, о цифрах — сколько вы купили, вложили и какой доход ожидаете?
Общая сумма проекта — 25,5 млн рублей за подвалы и 15 млн рублей на ремонт, итого около 40 млн рублей. Мы еще закладываем около 1 млн рублей на увеличение мощности электричества — в итоге порядка 41 млн рублей.

Получится 16 кабинетов. Аренда одного — примерно 50–55 тысяч рублей.

Срок окупаемости проекта — до 6 лет.

 Какой финансовый поток вы планируете?
Примерно 800 000 рублей в месяц — около 10 млн рублей в год. С учетом удорожания аренды на 10% в год, чистая прибыль может достигать порядка 1 млн рублей в год.

 Ваша бизнес-модель — это пассивный доход?
Да, это готовый стабильный арендный бизнес, который не требует постоянных вложений в рекламу или сотрудников. Прибыль — около 70% от дохода.

 Где еще вы реализуете такую модель?
Сейчас работаем на локации у метро Семеновская (около 50 метров от метро), купили помещение в январе за 17 млн рублей плюс 7 млн рублей на ремонт.

Помещение продавалось почти год, было в плохом состоянии: нуждалось в демонтажных работах, вывозе мусора, полной реконструкции входной группы. В итоге у нас получилось 38 кабинетов разных размеров — от 9 до 32 квадратных метров. Стоимость аренды варьируется от 25 000 рублей до 62 000 рублей в месяц в зависимости от кабинета.

 Какая выручка от этого объекта на данный момент?
На данный момент объект приносит около 950 000 рублей в месяц. После сдачи оставшихся кабинетов планируем выйти на 1,5 млн рублей в месяц.

 Почему выбрали именно это помещение?
Выигрывает локация и цена. Многие видят только проблемы, а мы — возможность создать прибыльный бизнес. Мы берем сложные объекты и превращаем их в готовый арендный бизнес.

 Кто обычно арендует эти кабинеты?
Это в основном самозанятые, люди, работающие на себя. Им важно, чтобы аренда была доступной и они могли легко оплачивать ее.

 Как обустроены кабинеты — вы предоставляете мебель или арендатор покупает свою?
Мы сдаем кабинеты в однотипном состоянии — с покрашенными стенами, плиткой на полу и мокрой точкой, если она нужна. Арендатор может перекрасить кабинет, добавить розетки или поменять что-то по своему усмотрению. Мебель они покупают сами.

 Как решен вопрос с электричеством и питанием в кабинетах?
В каждом кабинете есть свой автомат, чтобы арендатор мог самостоятельно управлять электричеством и не отключать питание во всей сети. Все это позволяет арендатору настроить пространство под себя, не мешая остальным.

 Есть ли в здании сотовая связь?
Да, мы установили системы для улучшения сигнала сотовой связи, чтобы арендаторы могли без проблем использовать мобильную связь. 

 Сколько времени занимает процесс от покупки объекта до появления первых арендаторов?
Мы купили этот объект в середине января, а к середине марта сдали первую часть. За 3 недели сдали 13 кабинетов.

 Можете дать несколько советов тем, кто хочет реализовать подобную стратегию?
Тщательно выбирайте объект. Нужно заранее понимать, какую концепцию вы хотите реализовать, потому что это влияет на ремонт и общие затраты. Проверяйте документы. Очень важно узнать, кто был собственником, когда здание переходило в новые руки. Все сделки должны проходить через нотариуса, чтобы избежать юридических проблем. Коммуникации. Убедитесь, что в помещении все устроено с коммуникациями — это может сильно повлиять на стоимость объекта и удобство в дальнейшем.

Мнение предпринимателей субъективно и не всегда совпадает с мнением редакции.

Хотите рассказать о бизнес-опыте — пишите в Телеграм @f_hopes_and_fears или на почту d.bachurina@hf.ru.

4 проверенные идеи для твоего бизнеса

Мы подготовили для тебя пошаговое руководство, которое поможет тебе запустить бизнес с минимальными вложениями

Получить

ООО "Артокс Медиа"

ИНН:7704774571

erid: 2SDnjdyhuLj

Хочешь свой бизнес? Узнай условия запуска франшизы в городе

Компания «Бригадный Подряд» — ведущая российская сеть по ремонту квартир, домов и коммерческих помещений с опытом работы с 2010 года. 40+ успешных франшиз по всей России обеспечивают...

Рассчитать доход

Хочешь свой бизнес? Узнай условия запуска франшизы в городе

ELLIS является ремонтно-строительной компанией, которая предлагает качественный ремонт квартир, домов, офисов и прочих коммерческих помещений под ключ.  На данный момент под брендом ELLIS функцио...

Рассчитать доход

Хочешь свой бизнес? Узнай условия запуска франшизы в городе

Недвижимость – одна из наиболее быстроразвивающихся ниш на бизнес-рынке России. Войти на этот рынок достаточно легко, но работать на нем не очень просто. Можно начинать и пытаться выстроить свой...

Рассчитать доход

Хочешь свой бизнес? Узнай условия запуска франшизы в городе

«Экспресс-Дизайн» – студия интерьерного дизайна с уникальной бизнес-моделью, которая позволяет обойти всех конкурентов. Мы уже реализовали более 5 400 быстрых дизайн-проектов по всей...

Рассчитать доход