Как построить бизнес на посуточной аренде с доходом 1 млн рублей в месяц. Пошаговый план, выбор локации, работа с гостями и масштабирование в регионах и столице

Хотите зарабатывать на посуточной аренде, но не знаете, с чего начать? Редакция HF.ru собрала ключевые моменты из выпуска YouTube-канала «Разборщик», где Ярослав Стригунов, основатель компании Sunny Days с более чем 10-летним опытом, делится секретами построения бизнеса с доходом до 1 млн рублей в месяц при минимальных вложениях. Узнайте, как выбрать перспективную локацию, договориться с собственниками и достичь загрузки объектов до 85%.

Самую свежую и более подробную информацию про бизнес и все, что с ним связано, можно узнать из нашего Telegram-канала.

 Чем занимается компания Sunny Days?  
Мы управляем более 80 объектами посуточной аренды, находящимися в субаренде или доверительном управлении. На данный момент около 40 квартир активно сдаются и приносят доход. Модель проста: берем квартиры в долгосрочную аренду и пересдаем их посуточно или на средний срок.

 Насколько стремительно развивается бизнес?  
Пару лет назад было около 55 квартир. Сейчас их 80–82. Полгода назад я достиг отметки в 100 объектов, но затем провел оптимизацию, убрав менее эффективные.

 Какие ключевые особенности бизнеса посуточной аренды?  
Спрос на посуточную аренду есть не только в мегаполисах, но и в регионах, например, в Рязани. Главный фактор успеха — локация. Мы выбираем места с высоким трафиком: рядом с вокзалами, торговыми центрами или деловыми зонами, чтобы обеспечить стабильный поток клиентов.

 Сколько времени нужно новичку, чтобы найти подходящую квартиру для сдачи?  
Около недели. Новички обычно знают свой город и могут быстро определить перспективные районы. Анализ конкурентов и данных на платформах вроде Avito или «Яндекс.Путешествия» помогает оценить загрузку и перспективы.

 Как правильно анализировать локацию перед запуском?  
Изучите конкурентов: где они сдают квартиры, какие объекты (студии, однушки, двушки) и их загрузку. Учитывайте целевую аудиторию. Например, для командированных этаж не важен, а для бизнес-класса в центре предпочтительны высокие этажи с видом.

 Как организован процесс заселения гостей?  
Гости получают код домофона, администратор проверяет их по видеокамере. Если все в порядке, дверь открывается, гость забирает ключ и заселяется. При выезде ключ оставляют, горничная проверяет квартиру, и депозит возвращается.

 Расскажите про типичную квартиру в вашем портфеле.  
Пример — евродвушка в 42 кв.м., рассчитанная на 4 человек. Есть кухня, гостиная с раскладным диваном, спальня. Оснащение стандартное: чайник, микроволновка, холодильник, посуда, постельное белье, полотенца, гигиенические принадлежности, Wi-Fi, телевизор.

 Сколько вложений требуется для запуска такого объекта?  
Для этой квартиры: аренда — 50 000 рублей, залог — 50 000 рублей, упаковка (декор, посуда и т.д.) — 30 000 рублей. Итого около 130 000 рублей, с разбивкой платежей.

 Какие финансовые результаты приносит такой объект?  
Средняя загрузка — 83%. Чек — 4 500 рублей (от 3 800 до 5 800 рублей с динамическим ценообразованием). Месячная выручка — около 120 000 рублей после вычета рекламных затрат. Расходы: аренда — 50 000 рублей, коммуналка — 3 000 рублей, обслуживание — 30 000 рублей. Чистая прибыль — около 30 000 рублей. Без сторонних сотрудников прибыль могла бы вырасти до 40–45 000 рублей.

4 проверенные идеи для твоего бизнеса

Мы подготовили для тебя пошаговое руководство, которое поможет тебе запустить бизнес с минимальными вложениями

Получить

 Какой процент вы закладываете на амортизацию?  
Около 5% от выручки. Это покрывает износ белья, полотенец и мелкие поломки.

 Какие типы квартир наиболее популярны?  
Преобладают евродвушки, затем студии. Трехкомнатные квартиры (у нас их три) тоже востребованы, особенно для больших групп. Для масштабирования я бы продолжал работать с евродвушками.

 Как договариваться с собственниками?  
Ключ — выстроить диалог. Не все готовы сдавать посуточно, но 1 из 10 соглашается, если гарантировать порядок и стабильный доход. Важно не сдаваться после отказов. Сейчас собственники сами ищут управляющие компании, понимая выгоду.

 Как изменилась ситуация с собственниками за годы?  
Раньше конверсия была низкой: из 300 звонков — 1–2 встречи, 1 договор. Сейчас из 10 разговоров — 2–3 встречи и 1 договор. Собственники стали открытее, а рынок посуточной аренды вырос: на Avito предложений посуточно втрое больше, чем долгосрочных.

 Играют ли роль в выборе квартиры соседи?  
Да. Избегаем домов с пожилыми людьми, семьями с детьми или общими тамбурами, чтобы минимизировать конфликты. Локация, цена и состояние квартиры важны, но соседи — ключевой фактор.

 Какие документы нужны для старта?  
Самозанятость или ИП, договор с собственником (субаренда или доверительное управление) и договор краткосрочной аренды с гостями. Последний подписывается удаленно через сервисы вроде «Окидоки» с электронной подписью или фото паспорта.

 Как вы фильтруете гостей?
Не заселяем лиц младше 21 года или тех, кто в «черных списках» (проверяем через сервисы вроде «Риэлти-календарь»). Отказываем в случае явного опьянения или неадекватного поведения.

 Как обрабатываются нарушения, например, курение в квартире?  
За курение предусмотрен штраф — 2 000 рублей из депозита. После выезда горничная использует озонатор для устранения запаха.

 Расскажите про объект бизнес-класса?  
У нас есть несколько квартир в одной локации,  между метро «Авиамоторная» и «Площадь Ильича», рядом с МТС Live Холл, где проходят концерты и конференции. Спрос создают командировочные и семьи, ищущие временное жилье. У нас здесь два объекта: один в субаренде, другой в доверительном управлении.

 Как организовано заселение в бизнес-классе?  
Гость получает ключ у консьержа по заявке, как в отеле. Договор подписывается онлайн.

 У вас есть аппартаменты. Расскажите про них.  
Студия 21 кв.м, полностью укомплектована: кухня, холодильник, посуда, гигиенические принадлежности. В доверительном управлении была готова, в субаренде вложили 200 000 рублей (аренда — 80 000 рублей, залог — 80 000 рублей, упаковка — 40 000 рублей).

 Какая доходность объекта в доверительном управлении?  
Средний чек — 6 000 рублей (5 000–8 000 рублей). Загрузка — 90%, выручка — 160 000 рублей/мес. (минус комиссии). Управляющая компания берет 20% (30 000 рублей), собственник получает 90 000–95 000 рублей. В субаренде собственник получил бы фиксированные 80 000 рублей.

 Что выгоднее: субаренда или доверительное управление?  
Субаренда дает больше в абсолюте, но требует вложений. Доверительное управление проще и без рисков. По годовой доходности они сопоставимы, но для новичков лучше начать с субаренды, чтобы набраться опыта.

 Почему собственники выбирают доверительное управление?  
Оно приносит на 15% больше, чем субаренда, за счет профессионального управления. Собственник занимается своим делом, а мы обеспечиваем загрузку и уход за квартирой.

 Как вы пришли в этот бизнес?  
В 2014 году случайно сдал квартиру друга в Армавире посуточно за 4 500 рублей за трое суток при аренде 13 000 рублей/мес. Увидел потенциал, взял еще две квартиры.. С 2014 по 2016 зарабатывал 50–70 000 рублей/мес., затем масштабировал бизнес.

 Сколько зарабатывают сотрудники?  
- Горничная: 50 000–65 000 рублей (до 8 объектов).  
- Мастер: 70 000 рублей (5/2, 10:00–19:00).  
- Оператор: 40 000–70 000 рублей (удаленно).  
- Бронист: около 50 000 рублей (зависит от загрузки).

 Какой процент гостей возвращается?  
Около 25% — хороший показатель для 80–100 объектов. Для крупных сетей (600 квартир) даже 12% — отличный результат.

 Как обстоят дела в Рязани? Сколько там у вас объектов?  
26 квартир.

 Расскажите про квартиру в новостройке.  
Евродвушка, 43 кв.м., кухня-гостиная и спальня, до 4 человек. Аренда с коммуналкой — 40 000 рублей/мес.

Загрузка — 60–70% (летом до 90%). Цена: будни — 3 000 рублей, выходные — 3 500–4 500 рублей. Летом спрос выше, зимой ниже.

4 проверенные идеи для твоего бизнеса

Мы подготовили для тебя пошаговое руководство, которое поможет тебе запустить бизнес с минимальными вложениями

Получить

 Какова финансовая эффективность?  
Выручка за сентябрь — 49 133 рублей, расходы — 40 000 рублей, прибыль нулевая. В среднем — 15–20 000 рублей/мес., летом до 25–30 000 рублей. Все 26 квартир приносят 40–60 000 рублей/объект, в августе 2024 с 22 квартир — 1 млн рублей чистыми.

 Как вы находите собственников?  
Многие сами предлагают квартиры. У хозяйки этого объекта у меня 6 квартир — она доверяет, видя ухоженное состояние.

 Как организовано заселение?  
Дистанционно: ключ в сейфе, инструкция с видео. Документы — онлайн через «Окидоки». Камеры у дверей для безопасности. Соседи в основном лояльны, конфликты решаем переговорами.

 Расскажите про объект в хрущевке.  
Однокомнатная, 32 кв.м, эконом-класс. Аренда — 20 000 рублей/мес. (с коммуналкой). Сдача: 2 000–2 300 рублей/сутки, в праздники — до 3 000 рублей. Загрузка — 90%. Чистая прибыль — 40 000 рублей/мес. (в сентябре — 40 020 рублей при выручке 69 597 рублей).

 Получается, что посуточная аренда работает не только в Москве?  
Даже лучше. В Рязани точка входа — 60 000 рублей, прибыль — 40 000 рублей/мес. В Москве вход — 220 000 рублей при той же прибыли. Регионы могут быть выгоднее.

 Что с законопроектом о запрете посуточной аренды без согласия соседей?  
Законопроект не прошел первое чтение. Краткосрочная аренда остается без ограничений, но важно избегать конфликтов с соседями и работать экологично.

 Финальный совет для начинающих?  
Стартуйте с субаренды, чтобы понять бизнес. Стройте процессы системно, фильтруйте гостей и размещайтесь на максимальном количестве площадок. Это обеспечит загрузку и стабильную прибыль.

Мнение предпринимателей субъективно и не всегда совпадает с мнением редакции.

Хотите рассказать о бизнес-опыте — пишите в Телеграм @f_hopes_and_fears или на почту d.bachurina@hf.ru.

4 проверенные идеи для твоего бизнеса

Мы подготовили для тебя пошаговое руководство, которое поможет тебе запустить бизнес с минимальными вложениями

Получить

ООО "Артокс Медиа"

ИНН:7704774571

erid: 2SDnjdyhuLj

Начни зарабатывать от 300 000₽ с франшизой — рассчитай доход

Компания «Бригадный Подряд» — ведущая российская сеть по ремонту квартир, домов и коммерческих помещений с опытом работы с 2010 года. 40+ успешных франшиз по всей России обеспечивают...

Скачать план

Начни зарабатывать от 300 000₽ с франшизой — рассчитай доход

ELLIS является ремонтно-строительной компанией, которая предлагает качественный ремонт квартир, домов, офисов и прочих коммерческих помещений под ключ.  На данный момент под брендом ELLIS функцио...

Скачать план

Начни зарабатывать от 300 000₽ с франшизой — рассчитай доход

Недвижимость – одна из наиболее быстроразвивающихся ниш на бизнес-рынке России. Войти на этот рынок достаточно легко, но работать на нем не очень просто. Можно начинать и пытаться выстроить свой...

Скачать план

Начни зарабатывать от 300 000₽ с франшизой — рассчитай доход

«Экспресс-Дизайн» – студия интерьерного дизайна с уникальной бизнес-моделью, которая позволяет обойти всех конкурентов. Мы уже реализовали более 5 400 быстрых дизайн-проектов по всей...

Скачать план