Как получать от 150 000 ₽ в месяц с одного объекта коммерческой недвижимости: история предпринимателя, который создал масштабируемую модель аренды

Предприниматель в сфере коммерческой недвижимости делится секретами успешных вложений. Сначала его цель была найти стабильный источник дохода, и теперь он зарабатывает более 150 000 рублей с одного объекта. Модель, которой он придерживается, позволяет избежать лишних расходов и обеспечить надежный доход без необходимости заниматься операционным управлением.

Редакция HF.ru сделала выборку самых интересных моментов из выпуска на канале «To-Biz Бизнес Идеи».

Самую свежую и более подробную информацию про бизнес и все, что с ним связано, можно узнать из нашего Telegram-канала.

 Как вы пришли к идее инвестировать в коммерческую недвижимость?
Я искал способ получать стабильный пассивный доход — хотя бы 100 000–150 000 рублей в месяц, без ежедневной рутины. Полтора года назад решил попробовать коммерческую недвижимость. Перед вложениями потратил время на анализ: провел более 80 интервью с предпринимателями, изучил разные бизнесы. Оказалось, эта ниша дает высокую прибыль с низкими затратами на персонал и маркетинг.

 Как работает ваша бизнес-модель?
Мы арендуем помещения от 100 кв. м в проходных местах, чаще на первом этаже. Делим их на части и сдаем в субаренду дороже. Например, первый объект взяли за 900 руб./кв. м, а сдаем по 2700 руб./кв. м. Маржа — 1800 руб./кв. м, что приносит около 160 000 рублей чистого дохода в месяц.

 Какие вложения потребовались в первый объект?
Очень большие — около 1,5 млн рублей. Они ушли в основном на ремонт и подготовку для арендаторов. Сейчас мы разработали модель при которой за эту сумму можно подготовить к аренде не один объект, делая пространство комфортным и привлекательным для бизнеса.

 Как вы договариваетесь с собственниками о аренде?
Всегда просим арендные каникулы — 3–4 месяца на ремонт. В это время ищем арендаторов заранее, чтобы не терять деньги. Это ключевой момент для запуска без убытков.

 Что внутри вашего типичного объекта? Кто арендует?
В одном объекте в среднем четыре арендатора, например: цветы, лазерная эпиляция, автошкола, фрукты. Мы делаем минимальный ремонт, фирменный стиль, обеспечиваем санузлы и мокрые точки. Каждый арендатор ставит свою вывеску и работает самостоятельно. Это упрощает управление.

4 проверенные идеи для твоего бизнеса

Мы подготовили для тебя пошаговое руководство, которое поможет тебе запустить бизнес с минимальными вложениями

Получить

 Почему ваша модель эффективнее традиционной?
Маржинальность выше: собственник с 90 кв. м зарабатывает 81 000 рублей, мы — 162 000. 

 Сколько у вас сейчас точек?
Уже 12 объектов в работе, 13 на запуске, плюс 5 под инвесторов. Модель растет легко: больше объектов — больше дохода. Планируем расширение с партнерами.

 Какие ошибки были на старте?
Переоценили стоимость ремонта, проблемы с арендаторами, не соблюдающими договоры.

 Советы для начинающих инвесторов?
Выбирайте локации с трафиком — первый этаж, рядом с ЖК или вокзалами. Договаривайтесь о каникулах, ускоряйте ремонт. Главное — действуйте, а не только анализируйте.

 Выводы за время работы?
Коммерческая недвижимость — идеал для пассивного дохода. Не нужны сложные операции, только вложения в ремонт и поиск арендаторов. Правильный объект окупится быстро.

 Планы на будущее?
Открывать больше объектов, привлекать инвесторов. Это выгодная ниша для долгосрочных инвестиций с низкими рисками.

 Расскажите о новом объекте в ЖК бизнес-класса?
Площадь 150 кв. м, аренда 226 000 рублей в месяц. Разделили на 5 частей. Локация топ — рядом жилой комплекс.

 Вложения в этот объект?
700 000 рублей на ремонт: перегородки, стены, вытяжки для маникюра и груминга. С депозитами и каникулами — около 900 000 всего.
Выручка — 500 000, чистая прибыль— 240 000 рублей в месяц после расходов и налогов.

 Как разделили пространство?
По плану БТИ: каждое помещение от 27 кв. м с витринным окном — это повышает цену. Без окна никто не возьмет.

 Как работаете с арендаторами?
У нас сформированная база свыше 300 контактов которые стоят в очереди. Многие растут с нами, открывают мини-сети. 

 Какие еще интересные объекты были?
Как-то взяли помещение после «Бристоля», там был на 70% готовый ремонт, который мы доделали за один месяц. Разделили помещение на четыре локации, но в итоге сдали целиком одному арендатору. С площади 101 кв. м, мы получаем 114 000 рублей в месяц чистой прибыли. Если бы нашли четырех арендаторов, сумма была бы больше.

 Как определяете цену?
Делаем анализ рынка: взяли за 1600–1700, после ремонта подняли до 3000. Маржа — 1200–1300 руб./кв. м.

 Какие еще есть критерии выбора локации?
Трафик, покупательская способность. Избегаем запахов (шаурма, рыба). В одном районе берем несколько объектов для масштаба.

 Какая средняя окупаемость объекта?
15–18 месяцев, 50–60% годовых. 

 Какие результаты для инвесторов?
Один инвестор зарабатывает 180 000 в месяц.

 Почему владельцы помещений сами их так не сдают, а отдают вам?
Зачастую у них другие бизнесы. Мы берем управление: ротация арендаторов, доход без хлопот.

Мнение предпринимателей субъективно и не всегда совпадает с мнением редакции.

Хотите рассказать о бизнес-опыте — пишите в Телеграм @f_hopes_and_fears или на почту d.bachurina@hf.ru.

ООО "Миловидов"

ИНН:1659121320

erid:2SDnjeYaprS

ООО "КОМУС"

ИНН:7721793895

erid:2SDnjeTpQWa

Хочешь свой бизнес? Узнай условия запуска франшизы в городе

Компания «Бригадный Подряд» — ведущая российская сеть по ремонту квартир, домов и коммерческих помещений с опытом работы с 2010 года. 40+ успешных франшиз по всей России обеспечивают...

Стать партнёром

Хочешь свой бизнес? Узнай условия запуска франшизы в городе

«Экспресс-Дизайн» – студия интерьерного дизайна с уникальной бизнес-моделью, которая позволяет обойти всех конкурентов. Мы уже реализовали более 5 400 быстрых дизайн-проектов по всей...

Стать партнёром

Хочешь свой бизнес? Узнай условия запуска франшизы в городе

Недвижимость – одна из наиболее быстроразвивающихся ниш на бизнес-рынке России. Войти на этот рынок достаточно легко, но работать на нем не очень просто. Можно начинать и пытаться выстроить свой...

Стать партнёром

Хочешь свой бизнес? Узнай условия запуска франшизы в городе

ELLIS является ремонтно-строительной компанией, которая предлагает качественный ремонт квартир, домов, офисов и прочих коммерческих помещений под ключ.  На данный момент под брендом ELLIS функцио...

Стать партнёром