Как запустить флиппинг недвижимости в Москве с нуля, минимизировать риски ремонта и масштабировать бизнес до 40 проектов в год

Ксения Шахматова, историк по образованию и бывший маркетолог в международных компаниях, случайно открыла для себя мир флиппинга после декрета. За три года ее агентство продало 133 квартиры в Москве, превратив хобби в прибыльный бизнес с доходностью до 6 млн рублей на один проект. Редакция HF.ru сделала выборку самых интересных моментов из выпуска на канале «ЗА ЛЮБУЮ НЕДВИЖКУ».

Самую свежую и более подробную информацию про бизнес и все, что с ним связано, можно узнать из нашего Telegram-канала.

 Как вы пришли в недвижимость и флиппинг?  
Все началось случайно после декрета. Я историк по образованию, с опытом в маркетинге и ивентах в международных компаниях. Наткнулась на блог, узнала о флиппинге, три года работала в компании как проектный менеджер. Потом открыла свое агентство Shakhmatova Invest.

 Как вы начинали и чем занимаетесь сейчас?  
Сегодня агентство фокусируется на флипах под ключ для инвесторов: от покупки до ремонта и продажи. Мы берем средства по договору, недвижимость оформляем на клиента. За три года продали 133 квартиры, в основном в Москве. Сейчас в работе 20–30 проектов, из них 10 — флипы.

 Какая средняя стоимость ремонта в ваших проектах?  
Около 40 000 рублей за кв.м. в эконом-сегменте. Например, на объекте (60 кв.м.) смета — 2 500 000 рублей, включая мебель, технику, текстиль, освещение и декор. Это полный «под ключ». Для премиум-проектов — до 100 000 рублей за кв.м., с бюджетом 6 млн рублей на 55 кв.м..

 Что входит в стоимость ремонта?  
Новая электрика, сантехника, замена окон, батарей, установка кондиционеров. Объединяем санузлы для места под стиральную машину, используем комбинированную отделку (плитка + краска) для современного вида. Мебель — модульная от Vivat, недорогая, но стильная.

4 проверенные идеи для твоего бизнеса

Мы подготовили для тебя пошаговое руководство, которое поможет тебе запустить бизнес с минимальными вложениями

Получить

 Как вы обеспечиваете качество и минимизируете риски?  
Стандарт — аккуратно, функционально, без фанатизма. Контролируем эргономику (розетки у кровати), используем недорогие материалы с маркетплейсов (Ozon, Wildberries). Электрические полотенцесушители вместо водяных — надежнее. Переделки редки: клиенты ценят скорость и комфорт, а не идеал.

 Как организована работа с рабочими и подрядчиками?  
Перешли от разовых к стабильной команде: они переходят между объектами, знают наши стандарты. Ставка — до 12 000 рублей за кв.м. в экономе. Стабильность и доверие удерживают людей: постоянная загрузка, без поиска заказов. Поставщики мебели — проверенные и надежные.

 Расскажите о вашей команде: сколько человек и как распределяете нагрузку?  
Около 20 сотрудников, 6–9 — проектные менеджеры (прорабы), в основном женщины — они лучше справляются с многозадачностью. Один менеджер ведет 3–5 проектов: координирует поставщиков, сроки, закупки. Дизайнеры — комплектаторы для универсальных интерьеров (бежево-серые тона, монохром). Рекрутируем мам: организованность — ключевой плюс.

 Как вы работаете с инвесторами: финансовая модель?  
Только через ИП — для налоговой оптимизации (учет расходов на ремонт). Физлица — это риск. 

Модель следующая: аванс 500 000 рублей покрывает команду (менеджер — 200 000 рублей, дизайнер — 100 000 рублей, риэлтор — 100 000 рублей). Доход — 30% от чистой прибыли при продаже. Если прибыли <1 млн рублей, снижаем до 15%. Нет убытков: минимум +200 000–300 000 рублей.

 Каковы риски и как вы их минимизируете?  
Человеческий фактор: продажа по доверенности тормозит сделки — советуем избегать. Ошибки с нашей стороны (редко) исправляем: снижаем цену, отказываемся от комиссии. Подбираем объекты аккуратно, делаем упор на локации с трафиком. Доходность стабильна, хоть и снизилась: цель — 6 млн рублей с одного проекта вместо 2 млн с трех.

 Кто ваш основной клиент и как идут продажи?  
Региональные покупатели с наличными (50% сделок): родители для студентов, жилье для пожилых. Ипотека редка из-за ставок. Продажи активны: в портфеле 7 объектов, один под задатком. Самый «старый» — апрель 2025. Аудитория ценит зеленые районы, функциональность.

 Как вы масштабируете бизнес?  
Стратегия Deep House — фокус на деталях, честных цифрах, росте без хаоса. В 2023 — 46 проектов (9 месяцев), 2024 — 55, 2025 — 32 (планируем 40). Переходим на премиум-локации: купили квартиру 45 кв.м. за 23 млн рублей, продаем за 33 млн рублей. Двушку 55 кв.м. за 29 млн рублей — планируем продать за 45 млн рублей после ремонта стоимостью 6 млн рублей.

 Ваш главный совет новичкам в флиппинге?  
Выстраивайте систему — стабильная команда, прозрачная модель, фокус на локациях и налогах (ИП обязательно). Избегайте хаоса — внимание к деталям окупается. 

Мнение предпринимателей субъективно и не всегда совпадает с мнением редакции.

Хотите рассказать о бизнес-опыте — пишите в Телеграм @f_hopes_and_fears или на почту d.bachurina@hf.ru.

ООО "Артокс Медиа"

ИНН:7704774571

erid: 2SDnjdyhuLj

Запусти свой прибыльный бизнес в городе за 30 дней — минимальные вложения!

Компания «Бригадный Подряд» — ведущая российская сеть по ремонту квартир, домов и коммерческих помещений с опытом работы с 2010 года. 40+ успешных франшиз по всей России обеспечивают...

Консультация!

Запусти свой прибыльный бизнес в городе за 30 дней — минимальные вложения!

ELLIS является ремонтно-строительной компанией, которая предлагает качественный ремонт квартир, домов, офисов и прочих коммерческих помещений под ключ.  На данный момент под брендом ELLIS функцио...

Консультация!

Запусти свой прибыльный бизнес в городе за 30 дней — минимальные вложения!

Недвижимость – одна из наиболее быстроразвивающихся ниш на бизнес-рынке России. Войти на этот рынок достаточно легко, но работать на нем не очень просто. Можно начинать и пытаться выстроить свой...

Консультация!

Запусти свой прибыльный бизнес в городе за 30 дней — минимальные вложения!

«Экспресс-Дизайн» – студия интерьерного дизайна с уникальной бизнес-моделью, которая позволяет обойти всех конкурентов. Мы уже реализовали более 5 400 быстрых дизайн-проектов по всей...

Консультация!