Ксения Шахматова, историк по образованию и бывший маркетолог в международных компаниях, случайно открыла для себя мир флиппинга после декрета. За три года ее агентство продало 133 квартиры в Москве, превратив хобби в прибыльный бизнес с доходностью до 6 млн рублей на один проект. Редакция HF.ru сделала выборку самых интересных моментов из выпуска на канале «ЗА ЛЮБУЮ НЕДВИЖКУ».
Самую свежую и более подробную информацию про бизнес и все, что с ним связано, можно узнать из нашего Telegram-канала.
Как вы пришли в недвижимость и флиппинг?
Все началось случайно после декрета. Я историк по образованию, с опытом в маркетинге и ивентах в международных компаниях. Наткнулась на блог, узнала о флиппинге, три года работала в компании как проектный менеджер. Потом открыла свое агентство Shakhmatova Invest.
Как вы начинали и чем занимаетесь сейчас?
Сегодня агентство фокусируется на флипах под ключ для инвесторов: от покупки до ремонта и продажи. Мы берем средства по договору, недвижимость оформляем на клиента. За три года продали 133 квартиры, в основном в Москве. Сейчас в работе 20–30 проектов, из них 10 — флипы.
Какая средняя стоимость ремонта в ваших проектах?
Около 40 000 рублей за кв.м. в эконом-сегменте. Например, на объекте (60 кв.м.) смета — 2 500 000 рублей, включая мебель, технику, текстиль, освещение и декор. Это полный «под ключ». Для премиум-проектов — до 100 000 рублей за кв.м., с бюджетом 6 млн рублей на 55 кв.м..
Начать свой путь в бизнесе стало проще: выберите одну из 4 актуальных франшиз с прозрачными условиями, эксклюзивными технологиями и поддержкой от опытных наставников. Легкий старт и быстрый выход на прибыль — вот что вас ждёт!
Бригадный подряд
Месячная прибыль200 000 ₽
Инвестиции590 000 ₽
Купили 42 франшизы
Недвижимость и строительство
Рассчитать доход
ELLIS
Месячная прибыль250 000 ₽
Инвестиции74 000 ₽
Купили 435 франшиз
Недвижимость и строительство
Рассчитать доход
Владис
Месячная прибыль
Инвестиции250 000 ₽
Купили 171 франшиза
Агентства недвижимости
Рассчитать доход
Экспресс Дизайн
Месячная прибыль300 000 ₽
Инвестиции1 млн ₽
Купили 131 франшиза
Ремонт помещений
Рассчитать доход
Что входит в стоимость ремонта?
Новая электрика, сантехника, замена окон, батарей, установка кондиционеров. Объединяем санузлы для места под стиральную машину, используем комбинированную отделку (плитка + краска) для современного вида. Мебель — модульная от Vivat, недорогая, но стильная.
Как вы обеспечиваете качество и минимизируете риски?
Стандарт — аккуратно, функционально, без фанатизма. Контролируем эргономику (розетки у кровати), используем недорогие материалы с маркетплейсов (Ozon, Wildberries). Электрические полотенцесушители вместо водяных — надежнее. Переделки редки: клиенты ценят скорость и комфорт, а не идеал.
Как организована работа с рабочими и подрядчиками?
Перешли от разовых к стабильной команде: они переходят между объектами, знают наши стандарты. Ставка — до 12 000 рублей за кв.м. в экономе. Стабильность и доверие удерживают людей: постоянная загрузка, без поиска заказов. Поставщики мебели — проверенные и надежные.
Расскажите о вашей команде: сколько человек и как распределяете нагрузку?
Около 20 сотрудников, 6–9 — проектные менеджеры (прорабы), в основном женщины — они лучше справляются с многозадачностью. Один менеджер ведет 3–5 проектов: координирует поставщиков, сроки, закупки. Дизайнеры — комплектаторы для универсальных интерьеров (бежево-серые тона, монохром). Рекрутируем мам: организованность — ключевой плюс.
Как вы работаете с инвесторами: финансовая модель?
Только через ИП — для налоговой оптимизации (учет расходов на ремонт). Физлица — это риск.
Модель следующая: аванс 500 000 рублей покрывает команду (менеджер — 200 000 рублей, дизайнер — 100 000 рублей, риэлтор — 100 000 рублей). Доход — 30% от чистой прибыли при продаже. Если прибыли <1 млн рублей, снижаем до 15%. Нет убытков: минимум +200 000–300 000 рублей.
Каковы риски и как вы их минимизируете?
Человеческий фактор: продажа по доверенности тормозит сделки — советуем избегать. Ошибки с нашей стороны (редко) исправляем: снижаем цену, отказываемся от комиссии. Подбираем объекты аккуратно, делаем упор на локации с трафиком. Доходность стабильна, хоть и снизилась: цель — 6 млн рублей с одного проекта вместо 2 млн с трех.
Кто ваш основной клиент и как идут продажи?
Региональные покупатели с наличными (50% сделок): родители для студентов, жилье для пожилых. Ипотека редка из-за ставок. Продажи активны: в портфеле 7 объектов, один под задатком. Самый «старый» — апрель 2025. Аудитория ценит зеленые районы, функциональность.
Как вы масштабируете бизнес?
Стратегия Deep House — фокус на деталях, честных цифрах, росте без хаоса. В 2023 — 46 проектов (9 месяцев), 2024 — 55, 2025 — 32 (планируем 40). Переходим на премиум-локации: купили квартиру 45 кв.м. за 23 млн рублей, продаем за 33 млн рублей. Двушку 55 кв.м. за 29 млн рублей — планируем продать за 45 млн рублей после ремонта стоимостью 6 млн рублей.
Ваш главный совет новичкам в флиппинге?
Выстраивайте систему — стабильная команда, прозрачная модель, фокус на локациях и налогах (ИП обязательно). Избегайте хаоса — внимание к деталям окупается.
Мнение предпринимателей субъективно и не всегда совпадает с мнением редакции.
Хотите рассказать о бизнес-опыте — пишите в Телеграм @f_hopes_and_fears или на почту d.bachurina@hf.ru.
Бесплатный подбор франшизы! Ежедневный розыгрыш!Перейти
Какой бизнес открыть с минимальными вложениями: ТОП-75 актуальных бизнес идей 2025 года с быстрой окупаемостьюПерейти
Какие франшизы пользуются большим спросом в 2026 годуПерейти
