Бизнесмен делится практическим опытом запуска self-storage с бюджетом около 7 млн рублей и ожидаемой доходностью до 1,5 млн в год. Он объясняет, чем отличается покупка маленькой кладовки от создания полноценного объекта с разделением на ячейки. Почему запускаться в Самаре выгоднее, чем в Москве? Какие юридические и технические риски важно проверить до сделки? Редакция HF.ru сделала выборку самых интересных моментов из выпуска на канале «Игорь Перемитин | Инвестиции».
Самую свежую и более подробную информацию про бизнес и все, что с ним связано, можно узнать из нашего Telegram-канала.
Вы активно инвестируете в стратегию self-storage — кладовки для индивидуального хранения. Расскажите, как появилась идея и почему именно это направление в 2026 году?
Идея родилась недавно: пообщался с ChatGPT, проанализировал свои компетенции в недвижимости (более 12 лет опыта) и текущие тренды. Перебрал варианты — пришел к кладовкам. Это не мем из интернета, а рабочая стратегия, в которую я вкладываю свои деньги прямо сейчас. Зарабатывать можно двумя способами: купить маленькую кладовку в многоквартирном доме и сдавать в аренду — пассивный доход при небольшом капитале. Минус — высокая цена квадратного метра. Альтернатива: купить большой объект, разделить на маленькие помещения и сдавать. Стоимость квадрата ниже, окупаемость быстрее. Процесс можно автоматизировать — без ежедневного участия.
Приведите конкретные цифры по объектам, которые вы рассматриваете.
Бюджет — около 7 млн рублей. На эту сумму можно получать от 1,2 до 1,5 млн рублей в год — это 20% годовых. Для недвижимости — очень высокая доходность, без учета прироста стоимости объекта. Сейчас еду в Самару смотреть несколько объектов: выкупить большое помещение, разделить на кладовки и запустить арендный бизнес.
Почему именно Самара?
Город-миллионник — большой спрос. Густонаселенные районы, тепловая карта показывает интересные локации. Конкуренция операторов пока низкая — заселяемость выше. Главное — цена квадрата: в Москве от 50 000 рублей за 1 кв.м. в Самаре — 20–25 000 рублей за 1 кв.м.
Какие ключевые риски в этой стратегии?
Главный — помещения часто в подвалах: затопления, фекалии, коммуникации. Поэтому я разделяю такие объекты на категории: подвалы в МКД — риск жалоб соседей; отдельно стоящие здания (коммерция сверху, подвал снизу) — предпочтительнее. Юридические риски: глубокая проверка — регламенты, назначение, неузаконенные входы. Важно, чтобы был прямой доступ, без шлагбаумов, с парковкой и безопасным спуском.
Какие бывают форматы складов и кому они подходят?
Есть три основных формата:
- Крупные склады — более 1500 кв. м. Их арендуют средние и большие компании.
- Light industrial — помещения от 500 до 1500 кв. м. Подходят для небольшого производства, сборки, хранения товаров.
- Self-storage — комплексы от 500 кв. м, разделенные на отдельные боксы. Здесь 80% арендаторов — физлица (хранят личные вещи), около 20% — малый бизнес, в том числе продавцы маркетплейсов.
Хороший объект — сухой склад с высокими потолками (можно сделать антресоль и увеличить доход) и отдельными счетами на коммунальные услуги.
Можно ли новичку самостоятельно найти и запустить объект?
Можно, но это требует усилий. Чтобы найти один стоящий объект, нужно посмотреть 100 вариантов и грамотно проанализировать риски. Затем будут нужны подрядчики (строительство, демонтаж, коммуникации) и глубокая юридическая экспертиза.
Что посоветуете человеку с 10–20 млн рублей: запускать самостоятельно или покупать готовый?
Самостоятельный запуск дает выше доходность, но требует экспертизы. Готовый — проще, но выход на окупаемость дольше — около 6-7 лет.
Мнение предпринимателей субъективно и не всегда совпадает с мнением редакции.
Хотите рассказать о бизнес-опыте — пишите в Телеграм @f_hopes_and_fears или на почту d.bachurina@hf.ru.
Бесплатный подбор франшизы! Ежедневный розыгрыш!Перейти
Какой бизнес открыть с минимальными вложениями: ТОП-75 актуальных бизнес идей 2025 года с быстрой окупаемостьюПерейти
Какие франшизы пользуются большим спросом в 2026 годуПерейти
