Бизнес на аренде недвижимости: как заработать 540 миллионов рублей в год

Молодой предприниматель начал свой путь в бизнесе с продажи бытовой техники и мебели через интернет. Постепенно он переориентировался на аренду квартир и создание хостелов, а затем и общежитий, что принесло ему настоящий успех. Сегодня у него восемь общежитий с общей вместимостью около 3500 койко-мест и ежемесячной выручкой в миллионы рублей. 

Редакция hf.ru сделала выборку самых интересных моментов из выпуска на канале «Разборщик».

Самую свежую и подробную информацию про бизнес и все, что с ним связано, можно узнать из нашего Telegram-канала.

 Как вы пришли к идее развивать именно общежития?
Однажды арендовал несколько квартир в новом жилом доме и решил попробовать открыть хостел. Неделю поработав, понял, что туристический формат не приносит достаточно денег. Поэтому я перепрофилировал хостел в общежитие для трудовых мигрантов, что оказалось успешным. Через месяц после этого мы полностью заселили первую квартиру.

 Сколько сейчас у вас общежитий и койко-мест?
У меня сейчас восемь общежитий с общим количеством около 3500 койко-мест.

 Какой у вас средний доход от одного общежития?
Средняя стоимость одного койко-места составляет 300 рублей в сутки. В одном общежитии у нас около 1000 койко-мест. При стопроцентной загрузке это порядка 9 млн рублей в месяц.

 Сколько чистой прибыли можно зарабатывать при такой выручке?
Около 20-25% от выручки, то есть примерно 1,8-2,25 млн рублей в месяц с одного общежития.

 Какова у вас заселяемость? 
Средняя загрузка составляет около 95%, хотя бывают моменты, когда загрузка падает до 70% из-за сезонных колебаний или выезда крупных компаний. Обычно за одну-две недели мы снова достигаем полной загрузки.

 Какие требуются документы для проживания?
Для проживания требуется паспорт, регистрация и, если это иностранный гражданин, то миграционная карта и разрешение на работу.

 Где находили первых клиентов?
Основным источником клиентов для нас являются были строительные площадки, где мы расклеивали объявления. Это позволило быстро заселять квартиры. Также мы активно развивали отношения с собственниками недвижимости, это помогало нам расширяться.

 Как изменились ваши стратегии после принятия закона о запрете хостелов в квартирах?
В 2017 году мы переформатировали наши хостелы в коммерческие помещения. Это позволило продолжать работать легально и развивать бизнес.

4 проверенные идеи для твоего бизнеса

Мы подготовили для тебя пошаговое руководство, которое поможет тебе запустить бизнес с минимальными вложениями

Получить

 Какие финансовые показатели у вас сейчас?
В прошлом сезоне общая выручка составила около 540 миллионов рублей. Основные источники доходов — койко-места, составляющие более 50% выручки, а также рестораны и отели, которые приносят около 15%.

 Как вы планируете развивать свой бизнес дальше?
Мы продолжаем искать новые возможности для расширения, рассматриваем новые объекты для аренды и покупки. Также планируем улучшать инфраструктуру и сервис для наших гостей, чтобы оставаться конкурентоспособными на рынке.

 Какие затраты на содержание общежития?
Основные затраты включают ежедневную уборку, стирку постельного белья, обслуживание техники и дезинфекцию. Мы используем услуги сторонних компаний для стирки, что позволяет нам избежать лишних хлопот.

 Какие основные проблемы возникают в вашем бизнесе?
Одной из главных проблем являются клопы и тараканы. Мы регулярно проводим дезинфекцию два раза в месяц в каждом общежитии, чтобы минимизировать эти риски. Также важно поддерживать чистоту и исправность оборудования.

 Как вы справляетесь с амортизацией техники?
Мы учитываем эти расходы в амортизацию и стремимся выбирать наиболее износостойкие модели. Например, терморегуляторы и детали плит мы меняем регулярно, так как они часто ломаются.

 Как организовано питание жильцов?
Около 60% проживающих получают питание от своих компаний. Остальные готовят и принимают пищу в общих кухонных зонах, оборудованных всем необходимым.

 Какие риски существуют в вашем бизнесе и как вы с ними справляетесь?
Это могут быть юридические проблемы или проблемы с собственниками помещений. У нас в команде есть сильный юрист, который помогает нам минимизировать эти риски и решать возникающие проблемы.

 Вам 26 лет, и вы вложили 25 миллионов рублей в этот бизнес. Откуда у вас такие средства?
У меня есть партнер-инвестор, который финансирует открытие объектов на условиях 30% доли в бизнесе. Модель работы проста и понятна: если все делать грамотно, бизнес будет успешным. Инвесторы видят это и охотно вкладывают деньги.

 Получается, что найти инвестиции для вашего бизнеса не так сложно?
Когда у тебя есть понятная и рабочая модель, найти инвестиции не проблема. Более того, часто инвесторы сами приходят с предложениями. Важно быть экспертом в своей нише и уметь управлять бизнесом, тогда инвестиции будут доступны.

 Расскажите подробнее об одном из объектов
Например общежитие, которое находится в районе метро Лианозово. Оно занимает 1500 квадратных метров. Здесь у нас общие душевые и туалеты. Всего 670 спальных мест.

 Сколько стоит аренда объекта?
1,5 млн рублей в месяц. 

 Это дорого?
Я стремлюсь к соотношению оборота и аренды 1 к 3. Если аренда составляет 1 500 000 рублей, то выручка должна быть примерно 4 500 000 рублей. На этом объекте у нас даже чуть больше.

 Какова заполняемость этого общежития?
Почти 100%, мест практически нет.

 Когда вы запустили этот объект? Какие работы вы проводили?
Мы начали делать ремонт в декабре. Полная загрузка была достигнута в марте.

Здесь было убитое здание. Мы сделали ремонт: кухню, душевые, туалеты и общие помещения. Фасад мы просто помыли и покрасили заборы.

 Как жильцы соседних домов относятся к вашему общежитию?
В основном негативно. Но мы следим за порядком: курение только в специально отведенных местах, шум запрещен, особенно вечером. Если жильцы не нарушают правила, проблем нет. 

 Тут тоже ваши основные постояльцы — трудовые мигранты?
Да, примерно 80% наших клиентов — трудовые мигранты. Остальные — сотрудники из регионов, работающие в KFC, «Магнолии», на складах Wildberries и Ozon.

 Ваша модель работает в регионах?
По-разному. Например, в Воронеже нет ничего подобного, а в Набережных Челнах при населении 600 000 человек есть общежитие на 1000 койко-мест, и оно полностью занято. Нужно тестировать каждый регион. В регионах часто выгоднее брать недвижимость в собственность.

 Какие у вас требования к безопасности?
Круглосуточная охрана на крупных объектах, на меньших объектах только администратор и горничная. При необходимости вызываем Росгвардию. У нас есть все необходимые документы и договоры для соблюдения санитарных норм и пожарной безопасности.

 Какие документы необходимы для запуска и ведения бизнеса? На что важно обращать внимание при открытии объекта?
Сначала зарегистрировать юрлицо или ИП. Затем подать уведомление в Роспотребнадзор о начале деятельности. После этого собрать документы для подачи на классификацию. Заключаем соглашение с МВД и подключаемся к модулю передачи данных в миграционную службу. Также важно заключать договоры на обслуживание вентиляции, системы пожарной безопасности и соблюдать все требования СанПиН и МЧС.

Важно учитывать вид разрешенного использования земельного участка, на котором стоит здание. Это критично для Москвы, а в регионах и Санкт-Петербурге требования проще.

 Как регулируется использование зданий для вашего бизнеса?
Регулируют это Госинспекция по недвижимости и Департамент городского имущества, которые контролируют профильное использование зданий. Чтобы избежать проблем, нужно проверить выписку из реестра, где указан вид разрешенного использования. Обычно это должно быть либо общее использование, либо гостиничное обслуживание.

 Какие требования к размещению общежитий в жилых домах?
Если арендуешь до 20% площадей в жилом доме, то вид разрешенного использования не имеет значения. Важно, чтобы помещение было нежилым и с отдельным входом. В квартире нельзя размещать общежитие, если это жилое помещение, но можно, если это апартаменты.

 Были ли у вас сомнения в начале этого бизнеса?
Да, сомнения были. Но я много времени и энергии вложил в это дело, и теперь вижу перспективы. Это недвижимость, и я знаю, как ее максимально выгодно монетизировать. Отели менее стабильны и выгодны по сравнению с нашим направлением.

 Как вы справляетесь с конкуренцией?
Важно понимать, что клиенту важнее: условия проживания или стоимость. Мы предоставляем лучшие условия, и клиенты готовы платить за это. У конкурентов тоже есть свои клиенты, но вопрос в том, кто из нас больше зарабатывает.

 Сколько мест в комнатах и какова их стоимость?
В комнатах может быть до трех ярусов кроватей. Например, в одной комнате может быть 17 койко-мест. Стоимость первого и второго ярусов – 350 000-450 000 рублей, третьего – 200 рублей.

 Каковы ваши коммунальные расходы?
В летний период это около 300 000 рублей, в зимний – 400 000 рублей. Вывоз мусора оплачивается отдельно.

 Каковы расходы на зарплату сотрудников?
Примерно 500 000-700 0000 тысяч рублей, в зависимости от мотивации и состава руководства.

 Какие у вас финансовые результаты за июнь?
Мы закрыли месяц с выручкой 5,4 млн рублей. Чистая прибыль с учетом всех расходов составила 4 млн рублей.

 Расскажите о вашем новом объекте, который вы недавно запустили.
Этот объект мы открыли 15 июня. Строительные работы еще продолжаются, но уже достигли 80% загрузки. Здесь два этажа, здание общей площадью 1100 квадратных метров, аренда стоит 500 000 рублей в месяц. Мы вложили 25 млн рублей в ремонт и оборудование.

 Где вы ищете помещения для новых объектов?
Основные площадки для поиска — «Авито», Cian и различные агрегаторы. Этот конкретный объект я нашел через Сбербанк-платформу, где государственные учреждения выкладывают свои предложения на аукционы.

 Каковы основные показатели вашего бизнеса на этом объекте?
Здесь у нас 475 мест. Стоимость койко-места варьируется от 350 до 450 рублей в сутки. За июль мы планируем выручку в 3 млн рублей, и ожидаем, что август будет полностью продан. В перспективе, через полгода, мы планируем достигнуть ежемесячной выручки около 4,5 миллионов рублей. Окупаемость по этому объекту прогнозируется на уровне одного года.

 Расскажите о вашем самом крупном проекте на данный момент.
Я взял в аренду здание площадью 5,5 тысяч квадратных метров. Это будет самый крупный мой объект, планируем создать 2500 койко-мест..

 Какие у вас планы на будущее?
Я развиваю свой Telegram-канал, где делюсь опытом и идеями по созданию общежитий. Также планирую продолжать расширять бизнес и внедрять новые проекты.

Мнение предпринимателей субъективно и не всегда совпадает с мнением редакции.

Хотите рассказать о бизнес-опыте — пишите в Телеграм @f_hopes_and_fears или на почту [email protected].

4 проверенные идеи для твоего бизнеса

Мы подготовили для тебя пошаговое руководство, которое поможет тебе запустить бизнес с минимальными вложениями

Получить

ООО “СмартВиджетс”

ИНН:9723220974

erid:2SDnjdkEzfm

ИП Фомин Андрей Владимирович

ИНН:026806794930

erid:2SDnjesoFCX

ООО "КЕХ еКоммерц"

ИНН:7710668349

erid:2SDnjePTiMh

4 проверенные идеи для твоего бизнеса

Мы подготовили для тебя пошаговое руководство, которое поможет тебе запустить бизнес с минимальными вложениями

Получить

Х | закрыть